【中指社群】什么是地产圈？看这里——快速进群，让自己的圈层转起来~

浣纱江畔、苎萝山下，这里是西施故里，也是藏富于民的浙江县城诸暨。

从城西高铁站一路到热闹繁华的城东商务区，短短20多分钟的车程里，每隔几公里就能看到一个由祥生控股(02599.HK)建造的楼盘。“一座诸暨城，半部祥生史”，因开发诸暨众多楼盘，祥生被称为“诸暨第一房企”，祥生控股创始人陈国祥被当地人称为“陈半城”。至今，陈国祥从纺织厂长到地产大亨的故事，仍在坊间流传。

祥生一度是“高周转”的代名词。

2017-2019年，祥生实现销售额从百亿元到千亿元的突破。可供对比的是，从百亿元走到千亿元，万科和保利发展均用时5年。2020年11月18日，祥生登陆港交所，刷新内房股127天过会的纪录。至此，TOP30房企系数上市。

伴随着“三道红线”的出台、三四线楼市红利逐渐减少，祥生也不得不应对销售下滑、现金短缺的流动性危机。今年，祥生跌出千亿房企阵营。在债务压力下，祥生不得不变卖资产。

房地产行业下行周期里，以高周转取胜的地方房企该如何度过危机？

专家表示，以祥生为代表的区域性房企想走出困局，大概率会延续此前泰禾的路线，不断缩表、展期，直至贷款还清。同时，此类房企不会再拿新项目，争取以时间换空间。

高周转模式

出生于1951年的陈国祥，在接触房地产开发前，曾到过酒厂当技术员，也曾在诸暨服装针织厂工作。在服装针织厂，陈国祥完成了创办祥生的原始资金积累。1993年，祥生实业成立，此后通过接手当地城市更新项目，陈国祥进入地产行业。

起家于县城的祥生，在房地产高速发展时期，一度成为“高周转”的代表房企。

招股书数据显示，2017-2019年，祥生营业收入复合年增长率为137.6%。销售额方面，从百亿元到突破千亿元，祥生只用了三年。扩张速度之快，在巨擘云集的地产圈里较为罕见。

8月7日，祥生前中层管理人士万芳（化名）向记者透露，2020年初，祥生从龙湖、旭辉等头部房企吸纳大量职业经理人。这些职业经理人的到来，为原本家族企业印记浓重的祥生，搭建起了完善的组织架构，并带来了不少管理提效上的经验。

“陈国祥之子陈弘倪所代表的年轻一代逐渐上任核心管理层后，对职业经理人的期待远不止这些（组织架构），而是希望在业绩上也能继续高速增长。” 万芳表示。

2020年11月18日，祥生控股如愿在港交所敲钟。亲手将祥生培养为“黑马”的陈国祥，一步步退居二线，将舞台留给年轻人。

然而，令所有人意外的是，自成功上市后，祥生销售业绩逐渐下滑，陷入流动性危机。

负债走高

和大多数浙系房企发展路径一样，祥生曾经的快速成长，得益于高周转运营模式、三四线城市棚改红利等。

赵红卫在担任祥生实业集团总裁时曾指出，祥生选择一座城市的重要因素是能够产生高溢价。祥生之所以能够在其中占据市场份额，不是靠大体量项目，更多的是靠高溢价带来业绩。

但是随着棚改货币化政策退出、三四线城市发展红利减少，祥生“高周转”的打法也逐渐失灵。

2019年，祥生销售金额1225亿元，2020年销售金额下降到781.68亿元，2021年销售金额为803.31亿元，较上一年仅增加21.63亿元。2022年前七个月，祥生合约销售金额更是断崖式下滑至176.42亿元。

另一方面，伴随着销售额下滑，祥生的流动性也开始亮起“红灯”。

2021年11月，市场上不断有祥生控股流动性危机的消息传出，致使祥生股价在当月一度暴跌54%。2022年1月，祥生被穆迪、惠誉下调评级，仅仅一个月后，祥生就宣告债务违约。

截至2021年底，祥生净负债率为153%，剔除预收账款资产负债率77.5%，现金短债比0.49，“三道红线”指标均超出监管要求。

据记者统计，祥生控股目前还有多笔债务面临到期。其中，境外债券涉及存续金额约为6.21亿美元，除已经违约的债券外，还剩余3笔均在明年不同时段到期，票面利率12%-13%，余额累计为4.2亿美元。

甩卖资产

销售乏力、评级下调、境外债违约，祥生已难以通过融资再获得资金。为了应对流动性危机，今年以来，祥生开始加速变卖资产。

今年1月，祥生2次发布公告称，拟出售项目公司股权。具体而言，祥生以3.36亿元出售位于诸暨市的保健与养老中心约23.8%股权，4.87亿元出售杭州西湖区一宗住宅用地51%股权。

对于诸暨大健康业务的出售，祥生方面曾向媒体表示，由于大健康业务前期资金投入大、回报周期长，这笔出售在情理之中，该笔出售祥生从中录得1.75亿元收益。

3月，祥生又以2.72亿元的代价转让子公司海紫元银通置业有限公司58.5%股权。该项目位于浙江省台州市临海市大洋街，总建筑面积约为4万平方米。

6月5日，祥生控股以9250万元的价格，出售所持湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权予浙江交投。

在不断出售资产中，祥生控股回笼了部分资金。但是面对巨额的债务，祥生“自救”之路依然十分艰难。

同时，祥生控股各地项目接连被爆出的停工的消息。5月26日，越城区祥生房产公司开发的尚贤府项目逾期交付；5月31日，位于绍兴诸暨暨阳街道的祥生棠樾被曝处于停工状态。

8月7—9日，记者走访诸暨期间，发现祥生在诸暨的大部分项目仍处于动工状态。此前一度传出停工状态的多个项目，也已经恢复建设。

诸暨在建大体量商住项目——祥生城市之光的一名案场销售向记者表示，在诸暨，祥生建造的项目从来没有出现过交付延期的问题。6月底，祥生·云栖虽然也因为个别原因短暂停工过，最后还是如期交付了。

除云栖以外，目前祥生在诸暨的在售、在建项目还有9个。记者走访发现，祥生在诸的大部分项目都处于正常施工状态，个别项目存在施工进度放缓的情况。

8月16日，长期关注内房股的业内人士张雯（化名）向记者表示：“祥生的困境还是源于流动性危机，由于本身上市时间较同行较晚，上市后又大举融资扩张，但此时三四线城市红利减少，县城楼市也逐渐回归理性。再加上‘三道红线’政策对房企资金面的约束，彻底让祥生陷入困境。”

而在李明看来，祥生想要恢复以前在诸暨的市场地位，几乎不可能。后续随着楼市政策调整，祥生当前在长三角城市的多个项目，或能通过有效营销，为企业一定程度上恢复流动性。不过，想要真正走出困境，祥生或许还有很长的一段路要走。