11月，央行和银保监会联合发布“金融16条”，需求端强调“支持个人住房贷款合理需求”、“依法保障住房金融消费者合法权益”。地方层面，11月出台的政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴等方面，例如北京台湖、马驹桥地区取消“双限购”，成都优化限购区域，杭州优化“认房又认贷”政策，成都、青岛优化公积金政策等。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

十大城市二手房价格环比一涨九跌，南京、武汉跌幅较大

图：2022年11月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2022年11月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。十大城市二手住宅均价环比由持平转为下跌，跌幅为0.25%；同比上涨0.72%，涨幅较10月收窄0.22个百分点，连续15个月出现收窄。环比来看，十大城市二手住宅价格环比一涨九跌，唯一上涨城市为上海，涨幅为0.20%，下跌城市中，南京环比跌幅最大，为0.72%；同比来看，十大城市二手住宅价格同比四涨六跌，杭州同比涨幅最大，为4.00%，深圳同比跌幅最大，为3.96%。

北京：受疫情影响，二手住宅成交量继续下降，价格环比转跌

图：2020年7月至2022年11月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，北京二手住宅成交量继续下降，二手住宅价格环比止涨转跌。11月，受疫情防控等因素影响，北京二手住宅成交量继续下滑，但环比降幅由10月的21.8%收窄至本月的4.1%。价格方面，11月北京二手住宅价格结束连续26个月上涨态势，环比转跌，跌幅为0.13%。受疫情影响，短期内北京二手房市场或仍将有所下行。

图：2022年11月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

上海：市场活跃度相对稳定，二手房价环比继续上涨

图：2020年7月至2022年11月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，上海二手住宅成交量环比基本持平，二手住宅价格环比继续上涨，为十城中唯一上涨城市。11月，上海二手住宅置换需求仍存，市场活跃度相对稳定，成交量近1.6万套，与10月基本持平。价格方面，业主心理预期仍相对较高，11月上海二手住宅价格环比上涨0.20%，为十城中唯一上涨城市。预计未来，“换房退税”等利好政策或继续支撑上海二手住宅市场需求，短期内市场仍将保持一定活跃度。

图：2022年11月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

广州：二手房市场表现冷清，价格环比止涨转跌

图：2020年7月至2022年11月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

11月，广州二手房市场表现冷清，二手房价环比转跌。11月，受疫情影响，广州二手住宅市场活跃度仍较低。价格方面，11月广州二手住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.07%。分区域看，增城、从化、南沙等外围区域跌幅相对大，中心区域如黄埔、海珠、荔湾、天河价格表现则较为稳健。

图：2022年11月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

深圳：二手住宅成交量有所回升，价格持续下跌

图：2020年7月至2022年11月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，深圳二手住宅成交量环比增长，但市场仍处调整期。成交方面，11月深圳二手住宅共成交近2200套，为下半年单月最高，但目前深圳二手房市场仍处调整期，短期内成交量难有明显回升。价格方面，深圳二手住宅价格已连续20个月下跌，11月跌幅为0.37%，较10月扩大0.15个百分点。

图：2022年11月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

杭州：二手住宅成交量环比回升，价格环比跌幅扩大

图：2020年7月至2022年11月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，杭州二手住宅成交量环比回升，二手住宅价格环比继续下跌。成交方面，首套房认房不认贷、二套房首付比例降低等政策促进二手房市场需求释放，11月杭州（含萧山、余杭）二手住宅成交量有所回升，结束自7月起“四连降”的态势。价格方面，市场上降价房源增多，11月杭州二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.41%。

图：2022年11月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

南京：二手住宅成交量结束“三连降”，价格环比跌幅扩大

图：2020年7月至2022年11月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，南京二手房市场整体呈现“以价换量”态势。成交方面，11月南京二手住宅成交套数超7000套，环比止降转增，增幅超20%。价格方面，11月南京二手住宅价格环比下跌0.72%，已连续9个月下跌，跌幅较10月扩大0.29个百分点。

图：2022年11月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

武汉：二手房价格环比“九连跌”

图：2020年7月至2022年11月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

11月，武汉二手住宅价格环比“九连跌”。价格方面，11月武汉二手住宅价格环比继续下跌，跌幅为0.68%，较10月扩大0.21个百分点，蔡甸、新洲、洪山等区域跌幅相对较大。11月，江夏、洪山等区域推广二手房“带押过户”模式，叠加12月初武汉二环外取消限购，政策优化或对提振市场信心有一定帮助。

图：2022年11月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

成都：二手住宅成交量继续增长，价格环比跌幅扩大

图：2020年7月至2022年11月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，成都二手房市场活跃度提升。成交方面，11月，成都优化区域限购措施，天府新区成都直管区、成都高新区西部园区等10余个区域统一为一个住房限购区，叠加二套房首付比例下调，一定程度上促进成都二手房需求释放，11月成都二手住宅成交量约13800套，环比增幅超10%。价格方面，11月成都二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.44%，郫都、龙泉驿、高新西区、天府新区、青白江、新都等区域跌幅相对较大。

图：2022年11月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

重庆（主城区）：受疫情影响，二手房市场活跃度下滑，价格环比继续下跌

图：2020年7月至2022年11月百城、十大城市及重庆（主城区）二手住宅价格环比走势对比

11月，重庆二手住宅价格环比继续下跌，但跌幅收窄。11月，受疫情防控影响，重庆二手房市场活跃度有所下滑。价格方面，自4月以来，重庆主城区二手住宅价格连续8个月下跌，11月环比跌幅为0.47%，较10月收窄0.12个百分点，但跌幅仍处2021年10月以来高位。预计未来，二手房“带押过户”、“换房退税”等政策或有助于恢复重庆二手房市场活跃度。

图：2022年11月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

天津：二手房成交量有所回升，价格环比跌幅扩大

图：2020年7月至2022年11月天津二手房成交套数及二手住宅价格环比走势

11月，天津二手房成交量有所回升，二手住宅价格环比跌幅扩大。11月，天津二手房成交量超9500套，环比止降转增，增幅约18%。部分二手房业主“以价换量”，11月天津二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.19%。

图：2022年11月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

挂牌量增加，需求动能不足，短期内二手房价格下跌态势难改

展望未来，全国楼市政策预计将在坚守“房住不炒”定位下，继续延续宽松基调，各地因城施策力度有望加大。目前，各城市二手房挂牌量有所增加，但市场需求动能不足，市场活跃度难以有效提升，预计短期内二手房价格下跌态势难改。