6月，深圳土地市场迎来一轮高热行情。

南山粤海街道一宗宅地经过近300轮竞价，最终以150.74%的溢价率成交，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录；前海桂湾、宝安中心区两宗地块同样受到房企关注，成交溢价率分别达到114.29%和99.05%。

土地市场的热度，与销售端部分优质项目的表现形成呼应。

根据中指数据监测，2026年上半年重点城市销售金额TOP20项目合计实现销售金额1093亿元。其中，深圳共有5个项目进入，合计销售金额386亿元；上海6个项目进入，合计销售金额334亿元；杭州入榜项目数量由一季度的1个增加至4个。

虽然当前新房市场整体仍面临调整压力，但部分位于核心城市、拥有资源优势和产品特色的项目，依然展现出较强市场吸引力。

这些热销项目有哪些共同特点？购房需求主要集中在哪些城市和产品类型？产品创新又发挥了怎样的作用？

从上半年TOP20项目表现中，或许可以看到当前新房市场的一些变化。

注：项目销售数据为商品住宅（不含保障性住房、安置房）网签口径。

谁撑起热销？

改善型需求成为重要支撑

翻看上半年热销新房项目，一个明显特征是：高总价、大面积产品占据较高比例。

中指数据显示，TOP20项目中，14个项目套均总价超过1000万元，占比达到70%。其中，中信城开信悦湾、建发·栖湖云庄、保利玥玺湾、陆家嘴太古源·源邸4个项目套均总价超过5000万元，分别达到7478万元、6529万元、5804万元和5034万元。

成交套均面积方面，大户型改善产品同样占据较高比例。TOP20项目中，套均面积超过200平方米的项目达到11个，占比55%；其中建发·栖湖云庄、保利玥玺湾、北京润园、中信城开信悦湾4个项目套均面积超过300平方米。

从热销项目结构来看，核心城市改善需求仍是支撑高销售金额项目的重要因素。对于部分购房者而言，住房消费关注点已经不仅是面积增加，更加重视城市资源、居住品质以及长期使用价值。

但值得注意的是，热销并非只属于高端项目。

上半年，鸿荣源·珈誉府套均总价约428万元，成交1124套，是TOP20项目中成交套数最多的项目；鹏宸云筑套均总价约569万元，同样实现较好的销售表现。

从样本项目来看，当前市场表现较好的产品呈现出一定分化特征，既包括依托稀缺资源和高端定位的改善型项目，也包括位于核心城市、价格匹配度较高的刚改项目。相比单纯提高产品定位，精准匹配区域购买力和目标客群更为重要。

购买力流向哪里？

核心城市优质板块占据主要席位

从城市分布来看，上半年热销项目主要集中于核心城市。

TOP20项目中，一线城市占据15席，销售金额合计913亿元，占TOP20总销售金额的83.5%。其中，深圳、上海、杭州、北京成为主要贡献城市，四个城市合计占据18个项目。

从项目分布来看，热销项目更多出现在产业基础较强、人口吸引力较高、城市资源较为集中的区域。

深圳：高端改善与刚改项目共同贡献销售规模

深圳是上半年热销项目中表现最突出的城市。

共有5个项目进入TOP20，合计销售金额386亿元，占TOP20总销售金额的35.4%。其中，深圳湾澐玺销售金额142.7亿元，位列全国第一；中信城开信悦湾销售金额94.2亿元，排名第三；深圳观潮、鸿荣源·珈誉府、鹏宸云筑也进入前列。

从项目结构来看，深圳呈现出较为明显的多层次需求特征。

深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、深圳观潮等项目依托滨海资源和核心区位，定位高端改善市场。其中，中信城开信悦湾套均总价达到7478万元，深圳湾澐玺套均总价达到4820万元。

与此同时，鸿荣源·珈誉府、鹏宸云筑等项目则通过区域发展潜力和改善型定位获得市场认可。其中，鸿荣源·珈誉府成交1124套，是TOP20项目中成交套数最多的项目。

深圳样本显示，在核心城市中，不同层次的改善需求仍存在，项目表现更多取决于区位、产品定位与目标客群之间的匹配程度。

上海：多板块项目入榜，高端改善市场呈现一定厚度

上海共有6个项目进入TOP20，是入榜项目数量最多的城市，合计销售金额334亿元。

入榜项目覆盖浦东后滩、徐汇滨江、北外滩等多个核心区域，包括澐启滨江、安澜上海、陆家嘴太古源·源邸、绿城·潮鸣外滩、外滩瑞府、翡雲悦府等。

其中，澐启滨江销售金额107.7亿元，位列第二；安澜上海、陆家嘴太古源·源邸销售金额分别达到63.2亿元和54.4亿元。

与深圳部分项目呈现明显价格分层不同，上海入榜项目整体集中于高端改善区间，覆盖多个核心板块。

从项目表现来看，成熟城市资源、核心区域稀缺性以及改善型产品供应，共同支撑了上海部分高端住宅项目的市场表现。

杭州：入榜项目增加，高端改善需求进一步显现

杭州是上半年热销项目变化较为明显的城市。

一季度TOP20项目中，杭州仅有保利天奕1个项目入榜，销售金额约15亿元；截至上半年，杭州入榜项目增加至4个，包括建发·栖湖云庄、保利天珺、保利天奕、奥映世纪轩，合计销售金额约142亿元。其中，建发·栖湖云庄表现较为突出，销售金额36.6亿元，套均总价达到6529万元，套均面积约464平方米。

杭州能够承接这一量级的改善型产品，一方面与近年来城市产业发展、人口吸引力提升以及高端改善需求积累有关；另一方面，也体现出优质产品供给对于释放改善需求的重要作用。

从入榜项目来看，杭州高端住宅市场呈现出较丰富的产品梯度，既有千万级以上的高端改善项目，也有面向更广泛改善客群的产品，不同定位项目均获得市场关注。

北京、广州、海南：城市特点不同，项目表现各有侧重

除上深杭外，北京、广州和海南也有项目进入TOP20，但市场表现各具特点。

北京共有3个项目进入排行榜，合计销售金额127亿元。其中，北京润园销售金额55.6亿元，中建·运河玖院、龙樾海序销售金额分别达到36.7亿元和34.9亿元。北京入榜项目覆盖刚改到高端改善不同需求层级，套均总价约500万元至2400万元，产品结构相对丰富。

广州方面，保利玥玺湾单盘进入排行榜，销售金额65亿元，套均总价达到5804万元，是TOP20中套均总价较高的项目之一。单个高端项目进入排行榜，既反映出广州核心区域仍具备一定改善购买力，也说明在当前市场环境下，具备资源优势和产品特色的项目更容易获得关注。

海南方面，一季度有4个项目进入TOP20，上半年结束，仅华润海棠悦府以38亿元销售额跻身前20。海南住宅市场具有较强旅居属性，三亚海棠湾依托滨海资源和文旅配套，对部分改善和旅居需求仍具有吸引力。但从排行榜变化来看，相较于沪深等城市持续推出多个高销售规模项目，海南项目供应节奏、单盘规模等因素，也会影响项目在销售金额排行榜中的表现。

缘何热销？

稀缺资源、产品创新与空间价值共同作用

从TOP20项目来看，热销并非单一因素推动。

多数入榜项目既具备较好的区位资源，也在规划设计、空间利用和居住体验方面进行了针对性提升。尤其是在住宅新规背景下，部分项目通过设计优化，将土地资源和产品价值进一步转化。

1. 稀缺资源是基础，如何兑现资源成为竞争关键

销售额前20项目中，多占据城市核心区域或稀缺景观资源。

例如，深圳湾澐玺占据约1.17公里原生海岸线，中信城开信悦湾位于深圳湾东角头一线海景区域，澐启滨江距离黄浦江约300米。

但对于高端住宅而言，拥有资源只是基础，如何通过规划设计最大化释放资源价值，同样影响项目表现。

以澐启滨江为例，项目针对滨江景观资源进行精细化设计，将临江楼栋向南偏转32.5°，使高区江景面从约400米拓展至约2公里，并利用约13米立体高差打造“峡谷绿洲”景观空间。

陆家嘴太古源·源邸则通过建筑朝向优化，将建筑整体向北偏西23.9°倾斜，让更多户型获得黄浦江景观视野。

这些案例体现出，当前高端住宅竞争不仅在于占据稀缺资源，更在于通过产品设计提升资源兑现程度。

2. 新规释放设计空间，空间效率成为产品竞争的重要方向

住宅新规带来的设计空间变化，也是上半年热销项目的重要特征之一。

安澜上海是其中较具代表性的案例。项目整体抬升约4米，将社区空间打造为具有层次感的“浮岛绿洲”；同时利用新规设计空间，打造270度环幕视野，部分户型层高达到3.3—3.55米，相较常规住宅约3米层高进一步提升。

建发·栖湖云庄则重点体现了空间效率提升。项目得房率突破100%，通过奇偶层错落设计，实现户户拥有空中庭院，同时配置六恒系统和华为全屋智能预埋。

保利玥玺湾则通过整体规划提升景观资源利用效率。项目整体抬高约11米，采用南低北高的阶梯式半围合布局，实现户户南向望江。

从这些项目来看，新房产品竞争正在从单纯强调面积和装修标准，转向对空间效率、户型设计、景观组织和居住体验的综合打造。

3. 产品定位精准，比单纯追求高端更重要

从排行榜表现来看，热销项目并不只有一种模式。

部分项目依靠稀缺资源和高端定位获得市场认可，例如深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、建发·栖湖云庄等；同时，也有项目通过区域价值和产品匹配实现较大规模销售，例如鸿荣源·珈誉府、鹏宸云筑。

这说明，在当前市场环境下，项目竞争的关键并非简单提高定位，而是在城市、板块、产品和客群之间形成更精准的匹配。

另外，项目供应节奏、单盘规模等因素，也会影响项目销售表现。

从热销项目看市场趋势

城市选择、产品能力仍是关键

从上半年TOP20新房项目表现来看，优质资源、产品能力和精准定位，是项目获得市场关注的重要因素。

企业层面，央国企仍是热销项目的重要参与者。TOP20项目中，央国企参与项目达到17个，合计销售金额超过1009亿元。

与此同时，部分民企也通过区域深耕和差异化产品实现突破。鸿荣源·珈誉府聚焦深圳北站片区，通过综合开发和产品定位获得市场认可；奥映世纪轩依托杭州奥体板块资源和产品特色进入排行榜。

对于开发企业而言，未来项目竞争仍将更多回归城市判断、产品打造和客户需求理解。

从上半年热销项目来看，核心城市优质板块、高品质改善产品以及与区域需求相匹配的项目，更容易获得市场认可。如何提升产品力、增强项目竞争力，将成为企业在市场调整阶段需要持续关注的方向。