图：2021年1月-2023年7月深圳商品住宅成交走势

数据来源：中指数据

供应：继6月房企集中供货后，7月份新房供应端出现下滑。7月新批商品住宅36.0万㎡，环比下跌49.00%，同比上涨4.75%。7月份深圳共有7个项目取得住宅预售许可证。

成交：7月新建商品住宅成交面积33.28万㎡，环比上涨7.22%，同比下跌1.71%。深圳新房市场连续两个月呈现上升态势，但幅度都较小，目前深圳整体的去化和市场不会有太大变化。

价格：新建商品住宅成交价格自1月份以来持续走低，3、4月微涨后，5、6、7月价格环比均小幅下跌。7月份深圳新房成交均价为71667万元/平方米。

▍土地市场概况

图：2021-2023年深圳集中供地各批次供求情况

数据来源：中指数据

2023年第一批次：共推出宅地5宗，供地建面47.5万㎡；成交5宗，成交建面47.5万㎡，成交楼面价为15165元/㎡，平均溢价率为10.1%。

2023年第二批次：共推出宅地3宗，供地建面35.4万㎡；成交3宗，成交建面35.4万㎡，成交楼面价27431元/㎡，平均溢价率为13.2%。

最新动态：7月14日，深圳深汕特别合作区小漠镇出让1宗宅地，由深圳市深汕国际汽车城（集团）有限公司（深汕投控）以底价37300万元竞得，成交楼面价5048元/㎡，实际楼面价6950元/㎡。该宗地位于深汕特别合作区小漠镇，用地面积61574㎡，容积率≤1.2，建筑面积≤73888㎡，挂牌起始价37300万元，楼面起价5048元/㎡。

图：2021年以来深圳宅地月度供求情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

1-7月深圳共推出8宗宅地，合计推出规划建面83万㎡，同比减少22.4%。共成交宅地8宗，成交规划建面83万㎡，成交楼面均价为21298元/㎡，平均溢价率11.7%，相比2022年1-6月溢价率降低3.2个百分点。成交地块中有3宗底价成交，1宗顶价成交，1宗未达限价成交，3宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得1宗，本土国企竞得5宗，民企竞得2宗。

2023年1-7月深圳房地产企业销售业绩top20

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日—7月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-7月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1315.21亿元，同比减少13.7%，占全市1-7月销售额的92.5%，销售金额TOP20入榜门槛为24.25亿元。其中，TOP10房企销售额为997.81亿元，较上年减少25.8%；TOP11-20房企销售额为317.39亿元，较上年减少0.5%。本月销售金额TOP20新进榜的企业是合正集团。

头部房企：深圳地铁集团凭借深铁熙府和深铁懿府等项目的热销，占据销售金额榜单冠军，销售金额为194.03亿元；华润置地凭借超核中心|润府、润晖府、华润置地·半山润府等多个项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额分别为136.73亿元。

三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100-200亿）共6家，合计销售金额765.35亿元，占TOP20销售额58.2%；第二阵营（50-100亿）4家，合计销售金额232.47亿元，占TOP20销售额17.7%；第三阵营（50亿以下）共10家，合计销售金额317.39亿元；占TOP20销售额24.1%。

名次变动：11家维持不变，4家上升，4家下降，新进1家。其中深业和中洲本月销售表现突出，名次均上升2名。

金额同比：其中深业集团同比增涨较多，同比上涨335.51%；深圳地铁集团、万科同比分别增长13.25%和11.48%；金地集团、新润园地产、华润置地同比减少较多，同比分别减少85.07%、66.06%和63.58%。

从深圳各房企销售面积来看，2023年1-7月，深圳销售面积TOP20房企合计销售206.24万㎡，TOP20入榜门槛为3.88万㎡。其中，华润置地以27.50万㎡排名第一；深圳地铁集团以25.61万㎡排名第二；特区建发投资以18.52万㎡排名第三。本月销售面积TOP20新进榜的企业有中洲控股和深业国际。

2023年各月深圳销售金额TOP20榜位变化

从2023年深圳TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计1-7月争夺TOP20的房企共有30家：

1-2月名次持平企业2家，上升6家，下降8家，新进4家；

1-3月名次持平企业2家，上升2家，下降11家，新进5家；

1-4月名次持平企业3家，上升5家，下降9家，新进3家；

1-5月名次持平企业4家，上升5家，下降10家，新进1家；

1-6月名次持平企业4家，上升3家，下降9家，新进4家。

1-7月名次持平企业11家，上升4家，下降4家，新进1家。

头部企业：深圳地铁集团、华润置地及特区建发投资稳居榜单前三位，特区建发投资自1-3月新进榜单后一直榜单前三名波动。和上个月相比，名次上升的企业有深业集团、中洲控股，均上升2名；花样年名次上升1名。本月名次下降的有卓越集团、前海控股、天健集团、中海地产，均下降了1名。

三大阵营：第一阵营相对稳健，榜位波动较小；第二阵营和第三阵营名次变动均不大，榜位更替小幅波动，幅度均未超过2名。

▍趋势展望

政策方面：深圳正在经历政策调整期，不管是715深八条限制政策到期，还是双证合一新规实施，对于深圳楼市来说，都是实打实的流动性释放，需求释放利好，有利于新房及二手房成交，但政策的落地还需时间，未来走势还需持续观察。

土地方面：宝安中心区、龙岗宝龙3宗居住用地也向市场抛出“绣球”，将于8月2日集中挂牌出让。

新房供应：7月6日发布了《深圳市存量住宅用地信息》，未销售得共有产权土地面积高达85.59公顷。深圳市住宅存量面积1201.97公顷，其中已经动工土地面积925.56公顷，未动工的是276.41公顷。

市场需求：在楼市复苏动能趋缓的市场环境下，居民预期转弱而持续观望，供需关系发生转变，各大房企仍背负着较大的去化压力。买卖双方对市场预期也已经有一定认识，深圳楼市将稳定发展，不会出现大涨大跌的剧烈波动。

全国展望：7月底，中央及地方对房地产表态频频释放正向信号。7月24日，中央政治局会议表示，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求；7月28日住建部部长表态要进一步落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；随后7月29-31日，北上广深四个一线城市接连发声，虽然尚未有具体措施落地，但政策方向当前已经指明，政策落地后市场情绪指数有望实现低位回升，当然市场情绪的修复也不是一蹴而就的，短期内仍以观望区间小幅波动为主。