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8月31日，央行、国家金融监督管理总局两部门连续发布两项通知，涉及住房信贷政策以及存量房贷利率政策调整。

其中，两部门联合下发的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》显示，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。

“8月最后一天的住房信贷政策，可以说是今年以来全国性最大力度的楼市政策，并且直指需求侧，降首付门槛、降房贷利率，一改以往小修小补的政策推进方式，在全国层面统一推进，政策的影响面大，对楼市推动力预计较为明显，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道，将起到重要作用。”58安居客房产研究院院长张波向记者表示。

而另一政策《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》称，2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

据测算，降低存量房贷利率可节约居民利息负担，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降。

张波表示，在房地产市场供求关系发生了重大变化背景下，降低存量房房贷利率，是实现调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序的重要举措，也是一项切切实实的“利民”政策。

中指研究院曹晶晶：信贷政策调整主要影响一线及强二线城市

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，对于仍执行限购的城市来说，首套及二套房商贷比例下限将由此前的30%、40%下调至20%和30%，全面降低了居民购房门槛，当前仍执行限购的城市多为核心一二线城市，尽管央行明确仍采取“因城施策”方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平。

去年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP,但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP，此次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调了40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。在“因城施策”导向下，二线城市或更快落地，调整优化二套房贷利率。另外，当前一线城市房贷利率仍处高位，北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。

降低存量房贷利率不仅为借款人节约利息支出，对银行来说，也可减少提前还贷现象。根据监测，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，去年以来居民提前还贷情况较多。7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。值得关注的是，此次《通知》指出，“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。因此对借款人而言，具体能够降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。

整体来看，8月底房地产政策优化节奏加快，25日，三部委明确首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，月末广州、深圳率先执行“认房不认贷”，武汉、中山、惠州等城市迅速跟进，31日央行落实差别化信贷政策及下调存量房贷利率。多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。 

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镜鉴咨询张宏伟：信贷政策调整主要影响一线及强二线城市

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，首付比例降低至两成，这是继2008之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，政策力度较大。

首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上此前三部委推进的认房不认贷政策，此次的政策组合拳有助于降低改善购房门槛，盘活一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来。

目前，一部分二线城市、大部分三四线城市已经降低至两成了，因此此次信贷政策调整影响较大的城市为一线城市、强二线城市。对于其他城市的改善需求来说，政策刺激的力度和市场反应的活跃度不会有一线城市、强二线城市那么大。

广东省城规院李宇嘉：预计大部分城市会执行新的差别化信贷政策

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从昨天到今天，各地跟进“认房不认贷”的情况来看，预计会有大部分城市执行新的差别化的信贷政策。因为，一方面，地方想促进地产企稳的意愿较为急迫，另一方面现在各地市场下行的幅度都超过了各方的预期。因此，预计包括广深在内，都会跟进这个政策。

不过，京沪可能有所顾虑。一方面，京沪近期二手房价格环比跌幅（70城）已经缓解，另一方面，担心需求突然释放带来房价上涨压力。因为，京沪二套房的首付和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。

58安居客张波：下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显

58安居客房产研究院院长张波表示，降低存量房贷利率，一方面，对银行来说可减少去年以来明显增多的提前还贷现象。房贷是各商业银行重要的资产，通过降低房贷利率，贷款人提前还款的意愿度会大大降低。同步也会有效压制违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的行为，净化房贷市场。需求提醒的是，这一政策的执行在9月25日，这也给各商业银行的同步推动实施留出了充分的时间。

另一方面，则是切切实实节约贷款人的利息支出，并由此提升消费和投资的空间。从政策来看调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，由于强调是“原贷款时”，近两年大部分城市首套住房贷款利率政策下限就是当时的LPR，因此下调空间相对于限，而2021年之前则明显有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加点，甚至部分商业银行会上浮加点幅度，导致不少2021年前房贷利率高达5%以上，这类购房者受到的实惠会较为明显，这也是当前积极谋求提前还款的主力军。

同日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》对于楼市热度提升将起到重要作用。住房信贷政策调整后，首付门槛降低，将助力自住性需求入场。尤其是二套房首付最低降至三成，对于拉动改善性需求积极入市，将起到重要推动作用。

此外，贷款利率预计明显下降，政策层面对二套规定了LPR加20个基点，并要求各省级政府自行确认加点的下限，由于市场存在下行压力，预计各省按政策的最低要求执行的概率较大，这将大大降低自住购房者的房贷利息支出，在推进其积极入市的同时，最大程度上减轻还贷压力，给到购房者更多其他消费支出空间。

结合“认房不认贷”在各地落地，下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显，一二线城市的二手房挂牌量会出现增多，商品房的成交量也有望比二季度增加，但三四线城市的复苏预计会缓慢，并且市场分化还将在下半年呈现。