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2023-10-25 07:45:03 来源:中指研究院

[摘要] 与2022年1-9月相比,2023年1-9月30个代表城市中,16个城市90平以下产品成交套数占比下降;17个城市120平以上产品成交套数占比上升,其中一二线城市为13个;在120平以上改善面积段中,20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看,与2022年1-9月相比,2023年1-9月30个代表城市中,16个城市90平以下产品成交套数占比下降;17个城市120平以上产品成交套数占比上升,其中一二线城市为13个;在120平以上改善面积段中,20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

·从热点城市成交结构看,2023年1-9月,上海90平以下产品成交套数同比下降33.7%,90-200平产品成交套数同比增长3.1%;成都90平以下产品成交套数同比下降43.0%,90-200平产品成交套数同比增长0.8%;东莞90平以下产品成交套数同比下降4.2%,90-200平产品成交套数同比增长0.9%。

二、房企产品动态

·9月19日,绿城中国在杭州桂冠九子发布会上推出全新产品系“月华系”,该产品系为改善型客群而打造,定位为城市核心地段的封面作品。

·9月7日,金茂上海举行“FREE+科技系统”产品升级发布会,现场介绍了上海普陀金茂府“分户式科技系统”的优势。

三、房企产品系解析

至今,卓越集团住宅开发已布局全国40余座城市,累计开发200余个项目,目前形成了“奕系”、“晴翠系”、“卓系”、“悦系”、“蔚蓝系”五大住宅产品系。

四、产品设计亮点

·建筑立面:南京能建城发·中宁府项目建筑形态构思以“云、水”为蓝本,运用转角、圆弧等手法赋予建筑较高辨识度。

·园林景观:珠海华发四季云山项目汲取“引山入园”的营造法则,将自然山景引入社区园林景观,打造向内见水、向外见山的景观格局。

·户型设计:东莞万科中天·世纪水岸项目143户型五开间向阳,全屋配有9处景观飘窗,有效提升空间利用率。

·精装设计:中交“心享家”精装产品价值体系围绕户内及公区两个模块、十大空间,构建360+精装价值点。

五、优秀项目解析

润府是华润置地于济南打造的首座高端产品系“润系”项目,其落址于历城区围子山下,对望千亩山林,依偎土河景观带,拥有丰富的山水生态资源。项目建筑面积约19万方,容积率2.1,规划19栋精装住宅,共902户。建筑立面以“润”字为设计灵感,顶部采取不对称结构的玉冠顶,营造轻盈质感。园林上,利用润府天然的高低差,结合“润”字中的“水”元素,打造镜湖、飞瀑、涌泉、叠水、聚宝盆等主题。项目主力户型约130-235平,其中143平户型南向四面宽设计,面宽约13.75米,LDKB联动空间搭配南向7米阳台,并配备大面积落地玻璃窗,最大化与园区景观相融合。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看,与2022年1-9月相比,2023年1-9月30个代表城市中,16个城市90平以下产品成交套数占比下降;17个城市120平以上产品成交套数占比上升,其中一二线城市为13个;在120平以上改善面积段中,20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

图:2023年1-9月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

20城120-144平面积段成交占比提升;绿城推出全新产品系 | 9月住宅产品月报

2、热点城市结构特征

(1)上海1-9月成交结构特征

从成交面积结构看,2023年1-9月上海90平以下刚需型产品成交8239套,同比下降33.7%,成交套数占比为13.0%,较2022年同期下降5.8个百分点。90-200平产品成交53230套,同比增长3.1%,成交套数占比84.0%,较2022年同期上升6.1个百分点。

从成交总价结构看,500万以下产品成交套数占比37.6%,较2022年同期下降6.5个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比43.5%,较2022年同期上升6.4个百分点。1000万以上产品成交套数占比与去年同期基本持平。

图:上海商品住宅成交面积结构

20城120-144平面积段成交占比提升;绿城推出全新产品系 | 9月住宅产品月报

图:上海商品住宅成交总价结构

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(2)成都1-9月成交结构特征

从成交面积结构看,2023年1-9月成都90平以下刚需型产品成交6812套,同比下降43.0%,成交套数占比6.1%,较2022同期下降4.3个百分点。90-200平产品成交98323套,同比增长0.8%,成交套数占比88.0%,较2022年同期提升3.2个百分点。200平以上大户型产品成交6622套,同比增长19.1%,成交套数占比提升至5.9%。

从成交总价结构看,250万以下产品成交套数占比59.0%,较2022年同期下降10.2个百分点。250-500万产品成交套数占比33.2%,较2022年同期提升8.2个百分点。500万以上产品成交套数占提升至7.8%。

图:成都商品住宅成交面积结构

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图:成都商品住宅成交总价结构

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(3)东莞1-9月成交结构特征

从成交面积结构看,2023年1-9月东莞90平以下产品成交3068套,同比下降4.2%,成交套数占比16.2%,较2022年同期下降0.8个百分点。90-200平产品成交14865套,同比增长0.9%,成交套数占比78.4%,与2022年同期基本持平。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.5%,同比增长16.8%。

从成交总价结构看,200万以下产品成交套数占比25.6%,较2022年同期下降14.7个百分点。200-300万、300万以上产品成交套数占比较2022年同期分别提升5.0、9.6个百分点。

图:东莞商品住宅成交面积结构

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图:东莞商品住宅成交总价结构

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房企产品动态

1、绿城中国推出全新产品系“月华系”

9月19日,绿城中国在杭州桂冠九子发布会上推出全新产品系“月华系”,该产品系为改善型客群而打造,定位为城市核心地段的封面作品。建筑上,月华系以弧形作为立面风格记忆点,应用弧形玻璃完成转角过渡,带来柔和的视觉感受。社区内,月华系产品通过与架空层等灰空间互动,营造微度假氛围。

图:月华系产品立面设计及社区空间示意图

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2、金茂上海举办“FREE+科技系统”产品升级发布会

9月7日,金茂上海举行“FREE+科技系统”产品升级发布会,现场介绍了上海普陀金茂府“分户式科技系统”的亮点。分户式科技系统可以结合不同家庭成员的需求,自由调节每个房间的温度,且可以通过APP远程开启、关闭系统。

图:金茂十二大科技系统

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房企产品系解析

至今,卓越集团住宅开发已布局全国40余座城市,累计开发200余个项目,目前形成了“奕系”、“晴翠系”、“卓系”、“悦系”、“蔚蓝系”五大住宅产品系。

表:卓越集团住宅产品系解析

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奕系代表项目:深圳卓越·和奕府

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项目简介

卓越·和奕府项目位于龙华主城区,项目周边三轨规划环绕,一街之隔为近60万方商业壹方天地,未来还有华南首家COSTCO,同时近享约2000万方龙华国际商圈带来的便利。外立面采用银灰色铝板、LOW-E玻璃及涂料,并融入玫瑰金色系,提升建筑质感。园林上,和奕府一期配套约1.2万方四重园林,会客洽谈及全龄运动设施齐备,休闲娱乐空间充足。

图:卓越·和奕府项目建筑效果图及示范区实景图

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113平户型设计亮点

整体户型动静分区,公私空间互不干扰,私密性强。

南向四开间布局,约12米面宽,南北双阳台设计,室内空气高效流通。

“X空间”可作为收纳室,或与餐客空间构成多功能社交场所。

主卧小家化,私享观景阳台,并配有定制衣帽间及卫浴系统,卧室空间复合更多功能场景。

图:卓越·和奕府项目113平户型

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产品设计亮点

1、建筑立面:以云、水为蓝本,运用转角、圆弧等手法赋予建筑较高辨识度

南京能建城发·中宁府:项目在建筑造型上颠覆传统住宅平铺直叙的技艺,形态构思以云、水为蓝本,大量运用圆弧玻璃、双曲面铝板,并搭配香槟金铝型材线条,同时运用滚涂工艺将铝板的轻盈与石材的纹理巧妙融合,赋予建筑“纵看有长江瀑布”的既视感。项目打造了区域内首个巨幕玻璃立面,270°三面景观视野,单块玻璃最大超过4平米。

图:南京能建城发·中宁府建筑立面

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2、园林景观:汲取“引山入园”营造法则,打造向内见水、向外见山的景观格局

珠海华发四季云山:项目汲取“引山入园”的营造法则,以“山”为第一景观元素,将自然山景引入社区园林景观,实现与外部将军山自然环境的呼应。整个社区景观以中央会所为轴心,将度假长池、全龄花园、落客前院、入口礼遇等组团连接在一起,形成完整的绿化空间网络,营造出度假式生活氛围。在社区内部空间打造上,项目保留地块天然台地地形,打造约3.6万方酒店式度假园林。在归家动线上,打造仪式归家入口、车马厅、艺术大堂前厅、度假园林、精装入户大堂等六重归家礼序,营造移步异景归家体验。

图:珠海华发四季云山项目园林实景图

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3、户型设计:143户型五开间向阳,全屋配有9处景观飘窗,有效提升空间利用率

东莞万科中天·世纪水岸:143平户型标准的南北通透格局,五开间朝南,面宽约15.6米。全屋配有9处景观飘窗,使各个功能区拥有更舒适的面积空间,南面L型双阳台面宽约7.6米,有效提升室内采光。厨房面宽约2.9米,与餐客厅及阳台四位一体,增强互动性及空间感。餐厅开间约3.7米,放可下8人圆桌,并预留餐边柜空间,满足多种社交场景。老人房紧邻客卫,实用性强。

图:东莞万科中天·世纪水岸143平户型图

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4、精装设计:中交地产围绕户内及公区两个模块、十大空间,构建360+精装价值点

中交地产心享家精装产品价值体:中交地产围绕户内和公区两大模块,打造“心动玄关、悦享LDK、舒心卫浴、雅奢大堂”等十大空间,涵盖35个场景,360+精装价值点。

户内方面,玄关处打造衣物、行李箱等专属收纳空间,洞洞板与可调节层板使玄关具备多种收纳方式。客厅、餐厅、厨房采取一体化设计,提供充足的家庭交互空间。观景阳台不仅能满足对家政功能的精细化需求,还能打造为休闲娱乐空间,如健身、绘画、阅读等。卧室升级为多功能复合空间,除了具备休息及梳妆功能之外,还可实现学习、办公等功能。X空间可以根据家庭成员需求自由规划;公区方面,入户大堂提供业主临时休息阅读的独立空间,中央会所提供24小时健身功能,架空层提供邻里交流与休憩互动场所,地下归家营造礼序性,打造临时休息等候区。

图:中交地产心享家体系框架地图

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优秀项目解读

润府是济南首座华润置地高端产品系“润系”项目,其落址于历城区围子山下,对望千亩山林,依偎土河景观带,拥有丰富的山水生态资源。交通方面,项目附近有世纪大道、经十东路、唐冶中路,距地铁4号线的唐冶南站(在建中)约1.4公里,距地铁2号线彭家庄站约3.2公里。

项目建筑面积约19万方,容积率2.1,规划19栋精装住宅,共902户,包含10栋11F小高层、1栋11F+15F小高层、8栋15-16F层高层,主力户型建筑面积约130-235平,以三室、四室设计为主。

图:华润置地·润府项目鸟瞰图

20城120-144平面积段成交占比提升;绿城推出全新产品系 | 9月住宅产品月报

建筑设计上,项目以“润”字为设计灵感,强调“简、朗、清、雅”,通体选材银灰色、浅香槟金色铝板和LOW-E落地玻璃,端庄大气,部分材质采用中灰色铝板一体板、浅灰色和中灰色真石漆,细节处强调几何元素的层级与嵌套关系,体现品质张力与精致细节,顶部采取不对称结构的玉冠顶,营造轻盈的质感。入户大堂采用银灰色及浅香槟金色铝板,搭配中空玻璃,打造晶莹剔透的质感。

图:华润置地·润府建筑效果图

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园林景观上,润府以安缦式酒店主题风格打造社区园林,从“和平安宁”中汲取灵感,并以水为灵魂开展设计。利用润府天然的高低差,结合“润”字中的“水”元素,打造镜湖、飞瀑、涌泉、叠水、聚宝盆等主题。社区入口,润府借鉴中国传统王府大门,以中轴对称、五间三启门规制打造高约10米,宽约60米礼序大门,营造归家礼序。植被方面,以百余植被花草并结合无界社交理念,打造七大园景,为业主延伸家的半径。同时,社区内部配置七星高级会所,内部设置恒温泳池、健身区,瑜伽房以及会客厅等功能,提升业主居住体验。

图:华润置地·润府园林实景图

20城120-144平面积段成交占比提升;绿城推出全新产品系 | 9月住宅产品月报

户型设计上,143平户型一梯一户设计,独立电梯厅。四面朝南,面宽约13.75米,阔绰四室空间布局,让每个家庭成员都有自己独立空间,满足私密所需。LDKB联动空间搭配南向7米阳台,并配备大面积落地玻璃窗,最大化将阳光载入室内。室内采取可变空间设计,伴随家庭的成长,可将书房与客厅打通或封闭,以满足更多元的使用场景。

图:华润置地·润府143平户型图

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