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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年1-9月相比，2023年1-9月30个代表城市中，16个城市90平以下产品成交套数占比下降；17个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为13个；在120平以上改善面积段中，20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

·从热点城市成交结构看，2023年1-9月，上海90平以下产品成交套数同比下降33.7%，90-200平产品成交套数同比增长3.1%；成都90平以下产品成交套数同比下降43.0%，90-200平产品成交套数同比增长0.8%；东莞90平以下产品成交套数同比下降4.2%，90-200平产品成交套数同比增长0.9%。

二、房企产品动态

·9月19日，绿城中国在杭州桂冠九子发布会上推出全新产品系“月华系”，该产品系为改善型客群而打造，定位为城市核心地段的封面作品。

·9月7日，金茂上海举行“FREE+科技系统”产品升级发布会，现场介绍了上海普陀金茂府“分户式科技系统”的优势。

三、房企产品系解析

至今，卓越集团住宅开发已布局全国40余座城市，累计开发200余个项目，目前形成了“奕系”、“晴翠系”、“卓系”、“悦系”、“蔚蓝系”五大住宅产品系。

四、产品设计亮点

·建筑立面：南京能建城发·中宁府项目建筑形态构思以“云、水”为蓝本，运用转角、圆弧等手法赋予建筑较高辨识度。

·园林景观：珠海华发四季云山项目汲取“引山入园”的营造法则，将自然山景引入社区园林景观，打造向内见水、向外见山的景观格局。

·户型设计：东莞万科中天·世纪水岸项目143户型五开间向阳，全屋配有9处景观飘窗，有效提升空间利用率。

·精装设计：中交“心享家”精装产品价值体系围绕户内及公区两个模块、十大空间，构建360+精装价值点。

五、优秀项目解析

润府是华润置地于济南打造的首座高端产品系“润系”项目，其落址于历城区围子山下，对望千亩山林，依偎土河景观带，拥有丰富的山水生态资源。项目建筑面积约19万方，容积率2.1，规划19栋精装住宅，共902户。建筑立面以“润”字为设计灵感，顶部采取不对称结构的玉冠顶，营造轻盈质感。园林上，利用润府天然的高低差，结合“润”字中的“水”元素，打造镜湖、飞瀑、涌泉、叠水、聚宝盆等主题。项目主力户型约130-235平，其中143平户型南向四面宽设计，面宽约13.75米，LDKB联动空间搭配南向7米阳台，并配备大面积落地玻璃窗，最大化与园区景观相融合。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-9月相比，2023年1-9月30个代表城市中，16个城市90平以下产品成交套数占比下降；17个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为13个；在120平以上改善面积段中，20个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。

图：2023年1-9月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）上海1-9月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-9月上海90平以下刚需型产品成交8239套，同比下降33.7%，成交套数占比为13.0%，较2022年同期下降5.8个百分点。90-200平产品成交53230套，同比增长3.1%，成交套数占比84.0%，较2022年同期上升6.1个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比37.6%，较2022年同期下降6.5个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比43.5%，较2022年同期上升6.4个百分点。1000万以上产品成交套数占比与去年同期基本持平。

图：上海商品住宅成交面积结构

图：上海商品住宅成交总价结构

（2）成都1-9月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-9月成都90平以下刚需型产品成交6812套，同比下降43.0%，成交套数占比6.1%，较2022同期下降4.3个百分点。90-200平产品成交98323套，同比增长0.8%，成交套数占比88.0%，较2022年同期提升3.2个百分点。200平以上大户型产品成交6622套，同比增长19.1%，成交套数占比提升至5.9%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比59.0%，较2022年同期下降10.2个百分点。250-500万产品成交套数占比33.2%，较2022年同期提升8.2个百分点。500万以上产品成交套数占提升至7.8%。

图：成都商品住宅成交面积结构

图：成都商品住宅成交总价结构

（3）东莞1-9月成交结构特征

从成交面积结构看，2023年1-9月东莞90平以下产品成交3068套，同比下降4.2%，成交套数占比16.2%，较2022年同期下降0.8个百分点。90-200平产品成交14865套，同比增长0.9%，成交套数占比78.4%，与2022年同期基本持平。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.5%，同比增长16.8%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比25.6%，较2022年同期下降14.7个百分点。200-300万、300万以上产品成交套数占比较2022年同期分别提升5.0、9.6个百分点。

图：东莞商品住宅成交面积结构

图：东莞商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、绿城中国推出全新产品系“月华系”

9月19日，绿城中国在杭州桂冠九子发布会上推出全新产品系“月华系”，该产品系为改善型客群而打造，定位为城市核心地段的封面作品。建筑上，月华系以弧形作为立面风格记忆点，应用弧形玻璃完成转角过渡，带来柔和的视觉感受。社区内，月华系产品通过与架空层等灰空间互动，营造微度假氛围。

图：月华系产品立面设计及社区空间示意图

2、金茂上海举办“FREE+科技系统”产品升级发布会

9月7日，金茂上海举行“FREE+科技系统”产品升级发布会，现场介绍了上海普陀金茂府“分户式科技系统”的亮点。分户式科技系统可以结合不同家庭成员的需求，自由调节每个房间的温度，且可以通过APP远程开启、关闭系统。

图：金茂十二大科技系统

房企产品系解析

至今，卓越集团住宅开发已布局全国40余座城市，累计开发200余个项目，目前形成了“奕系”、“晴翠系”、“卓系”、“悦系”、“蔚蓝系”五大住宅产品系。

表：卓越集团住宅产品系解析

奕系代表项目：深圳卓越·和奕府

项目简介

卓越·和奕府项目位于龙华主城区，项目周边三轨规划环绕，一街之隔为近60万方商业壹方天地，未来还有华南首家COSTCO，同时近享约2000万方龙华国际商圈带来的便利。外立面采用银灰色铝板、LOW-E玻璃及涂料，并融入玫瑰金色系，提升建筑质感。园林上，和奕府一期配套约1.2万方四重园林，会客洽谈及全龄运动设施齐备，休闲娱乐空间充足。

图：卓越·和奕府项目建筑效果图及示范区实景图

113平户型设计亮点

整体户型动静分区，公私空间互不干扰，私密性强。

南向四开间布局，约12米面宽，南北双阳台设计，室内空气高效流通。

“X空间”可作为收纳室，或与餐客空间构成多功能社交场所。

主卧小家化，私享观景阳台，并配有定制衣帽间及卫浴系统，卧室空间复合更多功能场景。

图：卓越·和奕府项目113平户型

产品设计亮点

1、建筑立面：以云、水为蓝本，运用转角、圆弧等手法赋予建筑较高辨识度

南京能建城发·中宁府：项目在建筑造型上颠覆传统住宅平铺直叙的技艺，形态构思以云、水为蓝本，大量运用圆弧玻璃、双曲面铝板，并搭配香槟金铝型材线条，同时运用滚涂工艺将铝板的轻盈与石材的纹理巧妙融合，赋予建筑“纵看有长江瀑布”的既视感。项目打造了区域内首个巨幕玻璃立面，270°三面景观视野，单块玻璃最大超过4平米。

图：南京能建城发·中宁府建筑立面

2、园林景观：汲取“引山入园”营造法则，打造向内见水、向外见山的景观格局

珠海华发四季云山：项目汲取“引山入园”的营造法则，以“山”为第一景观元素，将自然山景引入社区园林景观，实现与外部将军山自然环境的呼应。整个社区景观以中央会所为轴心，将度假长池、全龄花园、落客前院、入口礼遇等组团连接在一起，形成完整的绿化空间网络，营造出度假式生活氛围。在社区内部空间打造上，项目保留地块天然台地地形，打造约3.6万方酒店式度假园林。在归家动线上，打造仪式归家入口、车马厅、艺术大堂前厅、度假园林、精装入户大堂等六重归家礼序，营造移步异景归家体验。

图：珠海华发四季云山项目园林实景图

3、户型设计：143户型五开间向阳，全屋配有9处景观飘窗，有效提升空间利用率

东莞万科中天·世纪水岸：143平户型标准的南北通透格局，五开间朝南，面宽约15.6米。全屋配有9处景观飘窗，使各个功能区拥有更舒适的面积空间，南面L型双阳台面宽约7.6米，有效提升室内采光。厨房面宽约2.9米，与餐客厅及阳台四位一体，增强互动性及空间感。餐厅开间约3.7米，放可下8人圆桌，并预留餐边柜空间，满足多种社交场景。老人房紧邻客卫，实用性强。

图：东莞万科中天·世纪水岸143平户型图

4、精装设计：中交地产围绕户内及公区两个模块、十大空间，构建360+精装价值点

中交地产心享家精装产品价值体：中交地产围绕户内和公区两大模块，打造“心动玄关、悦享LDK、舒心卫浴、雅奢大堂”等十大空间，涵盖35个场景，360+精装价值点。

户内方面，玄关处打造衣物、行李箱等专属收纳空间，洞洞板与可调节层板使玄关具备多种收纳方式。客厅、餐厅、厨房采取一体化设计，提供充足的家庭交互空间。观景阳台不仅能满足对家政功能的精细化需求，还能打造为休闲娱乐空间，如健身、绘画、阅读等。卧室升级为多功能复合空间，除了具备休息及梳妆功能之外，还可实现学习、办公等功能。X空间可以根据家庭成员需求自由规划；公区方面，入户大堂提供业主临时休息阅读的独立空间，中央会所提供24小时健身功能，架空层提供邻里交流与休憩互动场所，地下归家营造礼序性，打造临时休息等候区。

图：中交地产心享家体系框架地图

优秀项目解读

润府是济南首座华润置地高端产品系“润系”项目，其落址于历城区围子山下，对望千亩山林，依偎土河景观带，拥有丰富的山水生态资源。交通方面，项目附近有世纪大道、经十东路、唐冶中路，距地铁4号线的唐冶南站（在建中）约1.4公里，距地铁2号线彭家庄站约3.2公里。

项目建筑面积约19万方，容积率2.1，规划19栋精装住宅，共902户，包含10栋11F小高层、1栋11F+15F小高层、8栋15-16F层高层，主力户型建筑面积约130-235平，以三室、四室设计为主。

图：华润置地·润府项目鸟瞰图

建筑设计上，项目以“润”字为设计灵感，强调“简、朗、清、雅”，通体选材银灰色、浅香槟金色铝板和LOW-E落地玻璃，端庄大气，部分材质采用中灰色铝板一体板、浅灰色和中灰色真石漆，细节处强调几何元素的层级与嵌套关系，体现品质张力与精致细节，顶部采取不对称结构的玉冠顶，营造轻盈的质感。入户大堂采用银灰色及浅香槟金色铝板，搭配中空玻璃，打造晶莹剔透的质感。

图：华润置地·润府建筑效果图

园林景观上，润府以安缦式酒店主题风格打造社区园林，从“和平安宁”中汲取灵感，并以水为灵魂开展设计。利用润府天然的高低差，结合“润”字中的“水”元素，打造镜湖、飞瀑、涌泉、叠水、聚宝盆等主题。社区入口，润府借鉴中国传统王府大门，以中轴对称、五间三启门规制打造高约10米，宽约60米礼序大门，营造归家礼序。植被方面，以百余植被花草并结合无界社交理念，打造七大园景，为业主延伸家的半径。同时，社区内部配置七星高级会所，内部设置恒温泳池、健身区，瑜伽房以及会客厅等功能，提升业主居住体验。

图：华润置地·润府园林实景图

户型设计上，143平户型一梯一户设计，独立电梯厅。四面朝南，面宽约13.75米，阔绰四室空间布局，让每个家庭成员都有自己独立空间，满足私密所需。LDKB联动空间搭配南向7米阳台，并配备大面积落地玻璃窗，最大化将阳光载入室内。室内采取可变空间设计，伴随家庭的成长，可将书房与客厅打通或封闭，以满足更多元的使用场景。

图：华润置地·润府143平户型图