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[摘要] 内有分享会完整回放+往期回顾
2024年3月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“供需两端政策持续落位，政策效果如何？”为主题，中指研究院对2024年1-2月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)
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近期房地产市场形势分析与趋势展望
一、近期房地产市场情况
1.房价：二手房价格连续22个月下跌，2月环比跌幅收窄，99个城市环比下跌；2月百城新房价格环比涨幅收窄至0.14%。
2.销售：新房方面，2024年开年市场表现较弱，1-2月累计销售面积同比下降超40%。重点城市方面，春节前一线城市相继优化政策，春节后市场活跃度有所回升，节后北京、深圳二手房恢复情况好于新房。二手房方面，2024年以来（1.1-2.25），重点城市二手房成交套数较去年同期下降15.0%。
3.供应：据初步统计，2024年1-2月，重点50城商品住宅月均批准上市面积同比下降约30%。2月，受春节假期影响，房企供应意愿偏低，新批上市面积环同比各下降约50%。
4.库存：库存维持高位，一线平均出清周期13个月，二线代表城市近19个月，三四线代表城市出清周期超29个月，一二线出清周期较上月有所降低。
5.土地：2023年全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成左右，各线城市推出和成交规模同比均下降，2024年以来土地缩量态势延续。2月土拍中，核心城市优质地块维持一定热度，高溢价地多为央国企获取，部分土拍调整压力较大城市地方国资占比较高。
二、2月政策情况
1.中央：2月“三大工程”加速推进；2月底监管部门两次召开调度会，房地产融资协调机制披露项目“白名单”支持进展。除此之外，2月19日，中央全面深化改革委员会强调要增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力。2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确指出：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。
2.地方：春节前一线城市集体优化住房限购政策，政策力度基本符合预期，预计2024年楼市政策整体将维持宽松基调，后续从增加购房需求基数、急活存量需求方面均有优化预期。
三、市场展望
短期来看，全国“两会”召开在即，预计会后供需两端将有更有利政策出台。一线城市有望进一步因需、因区优化限制性政策，二线城市有望全面取消限购政策。从市场角度来看，市场即将进入传统“金三银四”节点，前期出台政策的核心城市政策效果有望进一步显现，但去年高基数效应逐渐凸显，3月不管是新房还是二手房成交同比表现或均较弱，“小阳春”行情或仅在部分核心城市出现。
2024年2月房企经营业绩解读
房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%，同比下降64.7%，主要为2023年前两月房市出现了部分反弹，销售额基数较大。
2024年1-2月，各档房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为212.0亿元，较上年下降47.7%；TOP11-30房企销售额均值为65.8亿元，较上年下降53.5%；TOP31-50房企销售均值为31.4亿元，较上年下降52.0%；TOP51-100房企销售额均值为14.0亿元，同比下降57.6%。
2024年1-2月，不同阵营企业数量均有变化。具体来看，百亿以上阵营14家，较去年同期减少12家，销售额均值181.6亿元。第二阵营（50-100亿）企业8家，较去年同期减少18家，销售额均值65.5亿元。第三阵营（30-50亿）企业19家，较去年同期减少3家，销售额均值40.8亿元。第四阵营（30亿以下）企业为59家，较去年同期增加33家，销售额均值15.6亿元。
房企拿地方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-2月，TOP100企业拿地总额1577亿元，同比大幅增长30.6%，虽较1月同比增速有所下降，但拿地意愿持续恢复。其原因主要为，2月北京、深圳等一线城市拍地，土地出让金额较高，抬高了拿地总额。此外，房企自2022年以来拿地持续低迷，部分企业土地储备有所不足，亟需拿地补充土储。
部分城市加大优质地块推出力度，房企愿为优质地块买单。2024年，已有多城市公布第一批供地计划，在房地产市场整体较冷的形势下，为吸引房企拿地，部分城市继续加大优质地块供应量。房企在销售承压之下，出于安全性考虑，去化好的城市和地块更加吸引房企，房企亦愿意为优质城市的项目重金购地。
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