中指看市场丨楼市供需两端政策不断落地，效果如何？
[摘要] 内有分享会完整回放+往期分享会回顾
五一小长假后的第一个工作日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“楼市供需两端政策不断落地，效果如何？”为主题，中指研究院对2024年1-4月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)
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2024年4月房地产市场形势分析及趋势展望
一、2024年4月房地产市场分析
1.房价：2024年4月，受优质项目入市等因素影响，百城新房价格环比上涨0.27%；二手房价格环比下跌。
2.销售：2024年1-4月重点100城新房累计销售面积同比下降，高基数效应逐渐减弱，降幅较一季度小幅收窄，4月，据初步统计，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降，同比降幅有所收窄，整体市场表现较弱，调整压力仍在，各线城市来看，一线城市新房成交面积环比基本持平3月，二线代表城市、三四线代表城市新房成交面积环比分别下降约两成。
二手房方面，4月以来（4.1-4.28），重点城市周均成交量较3月周均增长11.0%，同比下降12.0%，表现好于新房。
五一假期期间，今年22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是，去年五一假期包含4月最后两天（4.29-4.30），月末项目网签量较高，若剔除这一因素，以今年22个代表城市新房“五一”日均成交（5.1-5.5）与去年“五一”后三天日均成交（5.1-5.3）对比，日均销售面积小幅下降6%，
整体新房交易量仍在低位，假期后市场有望迎来改善。
3.供应：2024年1-4月批准上市面积同比下降，整体供应处在低位，4月供应转弱，受基数转弱影响，降幅小幅收窄。
4.土地：1-4月住宅用地供求两端均缩量，一二线城市成交楼面均价同比增长。土拍热度方面，土拍热度分化态势延续，部分核心城市优质地块土拍热度较高，房企拿地聚焦在热点城市优质地块。
二、2024年4月房地产政策分析
1.中央：4月30中央政治局会议召开，为楼市政策定调，防范化解房地产风险仍是重点，继续坚持因城施策，会议强调压实各方责任保交付，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
2.地方：今年以来一线城市接连优化限购政策，杭州取消二手房限购，成都、天津放松限购，预计各地政策将进一步调整优化。
三、趋势展望：
市场趋势：短期来看，预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；除此之外，在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面亦有较大空间。同时统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房等都可能是重要方向。同时在控制增量方面，暂停或减少商品住宅去化周期长的城市新增住宅用地供应，并将增量土地供应与存量土地盘活挂钩等政策也将逐步落实，真正落实“人房地钱”要素联动。
市场方面，当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。二手房市场短期预计在“以价换量”下，将维持一定活跃度，而当前多个城市开展“以旧换新”活动，有利于进一步打通一二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。
2024年1-4月房企经营业绩解读
房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-4月，TOP100房企销售总额为12464.4亿元，同比下降但降幅较上月有所收窄。
分阵营来看，2024年1-4月，百亿以上阵营28家，销售额均值320.0亿元。第二阵营（50-100亿）企业29家，销售额均值69.7亿元。第三阵营（30-50亿）企业30家，销售额均值38.4亿元。第四阵营（30亿以下）企业为13家，销售额均值27.0 亿元。
房企拿地方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-4月，TOP100企业拿地总额2850亿元，同比下降9.5%。4月，虽然部分一二线城市依旧有土地推出，但房企拿地更加谨慎，导致1-4月房企拿地同比下降。
从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1-4月，长三角TOP10企业拿地金额674亿元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额501亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额269亿元，位列第三。拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以559万平方米位居四区域首位。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。
房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至4月29日，4月房企信用债共发行44笔，发行金额386.6亿元，同比下降9.9%，其中，民企和混合所有制企业发行方为滨江和美的置业，发行金额27亿元，较上月增加10亿元；海外债发行零发行。ABS发行总额约107.6亿元。2024年1-4月，信用债发行金额1505.2亿元；海外债发行金额17.6亿元；ABS发行金额520.5亿元。
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