城市更新是改善人居环境、产业业态、生态环境的综合项目，有助于提升城市综合能级，丰富广州城市综合服务功能。广州市坚持城市更新项目统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，将城市更新与保障性住房体系建设统筹考虑。

2022年5月23日，广州市住房和城乡建设局联合广州市规划和自然资源局印发《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见的通知》（下称《通知》）。《通知》规范了城市更新项目政策性住房和中小户型租赁住房配置，提出在自身改造建设量规划节余时，优先用于政策性住房配置，特别用于公租房与人才公寓使用。

《通知》依据《关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》《广州市人民政府办公厅关于进一步加强的意见》等文件制定，自2022年5月23日起施行，有效期5年。

租赁住房面积不低于复建安置区建筑面积25%

根据《广州市住房发展“十四五”规划》，广州将持续深化供给侧结构性改革，不断扩大住房供应量，逐步提升市民居住品质，力争将人均住房面积从“十三五”时期的34.61平方米，扩大至36平方米。特别是在保障性安居工程方面，广州提出了“十四五”期间供应66万套政策性住房的目标。

城市更新是扩大住房供给的路径之一，为丰富房源户型、增加套数供应，广州市发布《通知》，助力完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。《通知》鼓励更新项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划节余，应当优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。

《通知》规定，政策性住房户型以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主，其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。

政策性住房主要包括：公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和人才公寓。遵照有关户型面积设置规定，中小户型住房具体户型为：集体宿舍（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》JGJ36—2016）、单间宿舍（建筑面积30平方米以下）、小户型住宅（建筑面积30平方米至70平方米）、中户型住宅（建筑面积70平方米至90平方米）。

《通知》规定，政策性住房及其配套车位（车库）以集中建设为主，相应的用地按划拨处理，其具体类型、户型布局、建设标准、交付时间、回购价格、违约责任等在土地出让合同中书面约定。

此外，《通知》明确了复建安置区中小户型住房配置原则，将按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”的布局，在征求村民、村集体经济组织意见基础上，分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。同时，租赁住房按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》建设并配套生活服务设施。

值得注意的是，复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置区全部住宅建筑面积的25%，倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。

政策性住房配置需落到实处

接下来，广州将逐步完善详细规划方案、片区策划方案、实施方案的编制和审查，在组织编制和审查旧村庄等城市更新单元详细规划、片区策划方案时，明确规划节余优先配置政策性住房，以及复建安置区在征求村民、村集体经济组织意见基础上配置中小户型租赁住房原则要求。

《通知》规定，在项目实施方案编制时，应落实城市更新单元详细规划和片区策划方案的要求，进一步明确政策性住房、复建安置区中小户型租赁住房的具体配置比例、配置类型以及回购价格、回购主体等内容。

市规划和自然资源行政主管部门按照经批准的详细规划，在出具旧村庄等更新项目规划条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，要注明规划节余配置政策性住房和复建安置区在征求村民、村集体经济组织意见基础上配置中小户型租赁住房要求，并作为传导性指标传导至下一环节。

到建设工程设计环节，相关设计单位应当按照已批准的项目实施方案和已核发的规划条件、建设工程规划许可证所明确的政策性住房和中小户型租赁住房配置要求开展设计，编制设计文件；施工图审查机构应按照已核发的规划条件、建设工程规划许可证及法律、法规相关规定进行施工图审查，出具审查意见。

《通知》规定，住房和城乡建设部门核发施工许可证时，应确保施工图设计文件已按规定审查合格并按时提交；组织竣工联合验收时，在规划条件核实中应对配置政策性住房和中小户型租赁住房是否符合规划条件进行审验，在质量竣工验收中对是否符合施工图审查合格文件进行审验。

《通知》以传导性指标作为层层压实责任、保障落地实施的抓手，从规划、设计、审查、施工、验收等各环节，将政策性住房配置和复建安置区中小户型租赁住房配置落到实处。同时要求各区相关部门将此列入监督管理协议，按规定纳入监管范围，并按住房用途、户型分类进行统计评价闭环管理。

对于已经审议通过的城市更新单元详细规划、片区策划方案、更新项目实施方案，《通知》鼓励其修改完善配置政策性住房和中小户型租赁住房相关内容，并由更新项目所在地的区人民政府依法履行决策、变更手续；确实难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。