19城大户型销售占比提升;保利北京发布锦上臻品|8月住宅产品月报
[摘要] 本月要点概览一、住宅产品结构特征·从成交套数占比变化上看，与2022年1-7月相比，1-8月30城代表城市中有19个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升，改善需求韧性更高。·从热点城市成交结构看，2022年1-8月深圳90平以下产品成交套数同比下降55.1%，90-200平产品同比下降28.9
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本月要点概览
一、住宅产品结构特征
·从成交套数占比变化上看，与2022年1-7月相比，1-8月30城代表城市中有19个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升，改善需求韧性更高。
·从热点城市成交结构看，2022年1-8月深圳90平以下产品成交套数同比下降55.1%，90-200平产品同比下降28.9%。1-8月南京90平以下产品成交套数同比下降57.9%，90-200平产品同比下降36.6%。1-8月东莞90平以下产品成交套数同比下降52.1%，90-200平产品同比下降44.6%。
二、房企产品动态
·8月2日，美的置业睿住智能联合36kr，在无锡开展2022睿住智能场景新品发布及空间智能共创大会，现场推出智能空间场景解决方案及空间智能操作系统。
·8月5日，保利北京美好8月品牌季暨锦上臻品发布会在保利国际广场启幕，现场深度解析“和系”产品理念与保利锦上产品亮点，同时推出保利锦上二期作品。
三、房企产品系解析
目前，建发房产形成了以“精粹系”、“城央系”、“远见系”、“自然系”为核心的产品系列，通过以中式古典园林为原型，三进门院营造归家礼序，彰显对居者的尊重。
四、产品设计亮点
·建筑设计：重庆旭辉铂悦滨江项目立面取意江湾流线与山脉肌理，契合重庆江湾文化。通过采用大面积香槟金LOW-E玻璃幕墙系统，结合铝合金线条设计，赋予建筑现代感。
·户型设计：北京绿城晓风印月169平户型南向面宽约12.9米，宽厅约6米，四叶草式布局，动静分区，中西独立双厨，空间利用率高。
·精装设计：南京中国铁建·花语天境打造“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”五恒科技住宅，打造更智能、更人性化的室内居住环境。
·园林设计：重庆招商·渝天府社区景观契合周边森林与河流自然景观，打造一带六境多元森林体系，满足邻里会客交流、亲子成长互动、休憩颐养等多样化户外活动需求。
五、优秀项目解析
杭州中海·翠揽云境项目位于杭州上城区，建筑面积约6.8万方，容积率2.2，规划1185套高层住宅产品，精装交付。项目采取兵营式排布方案，保证每栋楼宇采光效果及资源平权。建筑立面设计取义钱塘江潮水形象，运用大面玻璃呈现建筑简约透彻视觉感。146平户型四开间朝南，客厅与卧室形成跑道式双开间阳台，视野开阔。、
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住宅产品结构特征
1、全国30城成交面积段分布
从成交套数占比变化上看，与2022年1-7月相比，1-8月30个代表城市中有19个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升，改善需求韧性更高，其中一二线城市有12个。
图：2022年1-8月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
2、热点城市结构特征
（1）深圳1-8月成交结构特征
从成交面积结构看，2022年1-8月深圳90平以下刚需型产品成交6362套，同比下降55.1%，成交套数占比为29.7%，较2021年同期下降10.9个百分点。90-200平产品成交14655套，同比下降28.9%，成交套数占比较2021年同期上升9.3个百分点。
从成交总价结构看，500万以下中低总价段产品成交套数占比41.9%，较2021年同期下降10.4个百分点，中高总价段及高总价段产品成交套数占比分别上升5.6及4.8个百分点。
图：深圳商品住宅成交面积结构
图：深圳商品住宅成交总价结构
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（2）南京1-8月成交结构特征
从成交面积结构看，2022年1-8月南京90平以下刚需型产品成交8966套，同比下降57.9%，成交套数占比下降至18.2%。90-200平刚改、改善型产品成交37701套，同比下降36.6%，成交套数占比76.7%，较2021年同期提升5.7个百分点。200平以上大户型成交2463套，同比下降17.1%，成交套数占比提升至5.1%。
从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比30.0%，较2021年同期下降4.1个百分点，250-600万产品成交套数占比51.6%，较2021年同期下降4.1个百分点，600万以上产品成交套数占比提升至18.4%。
图：南京商品住宅成交面积结构
图：南京商品住宅成交总价结构
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（3）东莞1-8月成交结构特征
从成交面积结构看，2022年1-8月东莞90平以下产品成交2306套，同比下降52.1%，成交套数占比14.6%，较2021年同期下降2.2个百分点。90-200平刚改、改善型产品成交12686套，同比下降44.6%，成交套数占比80.2%，较2021年同期上升0.3个百分点。200平以上大户型产品成交817套，同比下降14.0%，成交套数占比提升至5.2%。
从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比13.6%，较去年同期下降6.4个百分点。200-500万产品成交套数占比提升2.8个百分点。500万以上产品成交套数占比提升3.6个百分点。
图：东莞商品住宅成交面积结构
图：东莞商品住宅成交总价结构
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房企产品动态
1、产品战略：美的置业睿住智能场景新品发布及空间智能共创大会
8月2日，美的置业睿住智能联合36kr，在江苏无锡开展2022睿住智能场景新品发布及空间智能共创大会，会上发布首个智能空间硬核场景解决方案，包括智能玄关、智能客厅、智能厨房、智能主卧、智能童房、智能浴室、智能阳台七大场景，并发布让用户可以像选配汽车一样自由选配专属智能家的体验方案。
图：美的置业睿住智能发布会现场
2、产品发布：保利北京美好8月品牌季暨锦上臻品发布
8月5日，保利北京美好8月品牌季暨锦上臻品发布会在保利国际广场启幕，发布会现场回顾了保利北京20年发展历程，深度解析“和锦系”产品理念与保利锦上产品亮点，同时推出保利锦上二期作品。锦上二期在一期基础上，利用临水优势，打造“一环两带八林八景”的景观格局。户型、公区等全面升级，营造全生命周期2.0的居住系统。
图：保利北京发布会现场
房企产品系解析
目前，建发房产形成了以“精粹系”、“城央系”、“远见系”、“自然系”为核心的产品系列，通过以中式古典园林为原型，三进门院营造归家礼序，彰显对居者的尊重。
表：建发房产主要产品系
精粹系代表项目：北京建发珺和府
项目区位
项目位于北清路前沿科技发展带与中关村高端创新聚集发展轴交汇处，地处回龙观西板块，周边现有地铁昌平线及13号线，加上规划中的地铁19号线北延线，享三轨交汇，可直通西二旗、中关村软件园和望京，大幅提升出行效率。
130平户型设计亮点
三面朝南：南向约10.2米开间，视野开阔，南向三飘窗设计，采光充足。
四叶草布局：动静分区，卧室相隔分布，保障隐私独立，互不打扰。
套房设计：主卧室套房设计，配有独立明卫，并设有270°转角飘窗。
收纳空间：入口双开门玄关柜，设有独立家政间，收纳空间充足。
图：北京建发珺和府项目建筑立面效果图
产品设计亮点
1、建筑设计：立面融合城市文化，最大程度保证观景效果
重庆旭辉铂悦滨江：项目立面取意江湾流线与山脉肌理，契合重庆江湾文化。通过采用大面积香槟金LOW-E玻璃幕墙系统，结合铝合金线条设计，赋予建筑现代感。
图：重庆旭辉铂悦滨江项目建筑立面效果图
2、户型设计：四叶草布局，面宽约12.9米，配有6米阳光宽厅
北京绿城晓风印月：169平户型约12.9米南向三面宽，宽厅约6米，采光视野充足，户型方正，采用四叶草式布局，卧室分布在动区两侧，互不干扰，南向双套房，北向次卧形式套房，空间利用率高，中西独立双厨，烹饪动线合理。
图：北京绿城晓风印月项目169平户型
3、精装科技：五恒科技住宅，营造高品质居住环境
南京中国铁建·花语天境：打造“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”五恒科技住宅，通过毛细辐射空调系统、抗霾防PM2.5M除尘系统，搭配一些列知名科技品牌，打造更智能、更人性化的室内居住环境。
图：南京中国铁建·花语天境项目样板间实景图
4、园林设计：社区园林契合周边景观资源，打造一带六境多元森林体系
重庆招商·渝天府：社区景观契合周边森林与河流自然景观，打造一带六境多元森林体系、大围合式中庭布局、约600㎡儿童探索乐园、近1000㎡阳光大草坪、约460㎡迎宾水庭以及3大宅下架空层泛会所，满足邻里会客交流、亲子成长互动、休憩颐养等多样化户外活动需求。
图：重庆招商·渝天府项目景观效果图
优秀项目解读
中海·翠揽云境项目位于杭州上城区三官塘路与红建街交汇处，由央企中海地产打造开发，项目建筑面积约6.8万方，容积率2.2，绿化率35%，规划1185套高层住宅产品，预计2025年3月精装交付。
图：中海·翠揽云境项目区位图
项目东至三官塘路，西至景观绿地，南至规划华家竹园路，北至红建街。项目规划24栋小高层住宅，其中17栋为16层，6栋14层，以及1栋7层，住宅层高2.95米，全案共1185户。项目楼栋采取兵营式排布方案，保证整体采光效果及每楼栋的资源平权，主力户型为106平、126平、146平三居、四居产品。
图：中海·翠揽云境项目鸟瞰图
建筑外立面采用现代简约风格，设计取义钱塘江潮水形象，运用大面玻璃、质感涂料并辅以铝线条，呈现建筑简约透彻视觉感，浅色铝板在建筑转角处做弧形柔化处理，并采用现代工艺实现材料温润质感。
图：中海·翠揽云境项目建筑效果图
项目146平四室两厅两卫，四开间朝南，采光充足，视野开阔。南向三卧室，主卧套房设计，配有衣帽间及独立明卫。客厅与卧室形成跑道式双开间阳台，并预留充足的家政空间。LDK一体化洄游动线设计，空间利用率高。入户玄关配置储物间，实现入户后卫生防护。
图：146平四室两厅两卫户型图
