本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年1-10月相比，1-11月30个代表城市中有18个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升。

·从热点城市成交结构看，2022年1-11月深圳90平以下产品成交套数同比下降45.3%，90-200平产品同比下降31.8%。1-11月苏州90平以下产品成交套数同比下降46.1%，90-200平产品同比下降21.4%。1-11月佛山90平以下产品成交套数同比下降22.3%，90-200平产品同比下降31.5%。

二、房企产品动态

·11月11日，华发股份线上举行品牌直播日，华发高管与明星好友在直播间回顾华发发展历程，同时，华发珠海大区线上推出珠海华发院子及珠海四季云山两大新品。

·11月10日，金地峯范北京项目举行满分生活媒体品鉴会，邀请业内主流媒体参观项目的满分生活时光展，品鉴会现场阐述了峯范北京项目择址和产品设计理念。

三、房企产品系解析

目前，招商蛇口形成了四大住宅产品系，分别为刚需系列的依系、首改系列的雍系、再改系列的臻系、豪宅系列的玺系，持续为城市和置业者创造健康高品质人居环境。

四、产品设计亮点

·?户型设计：广州珠江·海御140平户型四开间朝南，南向约7.2米观景阳台，主卧270°广角飘窗，每个功能区均赠有飘窗，通风采光性好。

·?建筑设计：郑州万科翠湾中城项目通过采用丰富的流线设计，打造错层式花园阳台，赋予建筑通透、灵动的感官效果。

·?园林设计：西安紫薇绿城·南山雲庐项目以中式山水画为灵感，搭配远山、澜亭等小品，打造现代东方禅意空间。

·?精装设计：广州保利明玥湖光项目120平户型，通过对玄关、厨房、卫生间、卧室等功能空间进行精装细节优化，更大程度满足品质生活所需。

五、优秀项目解析

中海·观文澜项目位于南京市栖霞区，由中海地产开发，项目规划13栋16-20F高层产品，全案共903户，精装交付。景观设计上，项目以“儿童友好、家庭全龄共享”为宗旨，打造书院式景观园林。110平三室户型三面朝南，约6.5米宽观景阳台，餐厅开间约4.5米，并预留岛台，形成洄游式餐厨空间，承载家庭社交功能。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-10月相比，1-11月30个代表城市中有18个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升，其中一二线城市有14个。

图：2022年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）深圳1-11月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-11月深圳90平以下刚需型产品成交11852套，同比下降45.3%，成交套数占比为34.1%，较2021年同期下降5.4个百分点。90-200平产品成交22318套，同比下降31.8%，成交套数占比较2021年同期上升4.3个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比45.5%，较2021年同期下降4.9个百分点，中高总价段及高总价段产品成交套数占比分别上升1.3及3.6个百分点。

图：深圳商品住宅成交面积结构

图：深圳商品住宅成交总价结构

（2）苏州1-11月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-11月苏州90平以下刚需型产品成交3718套，同比下降46.1%，成交套数占比下降至7.0%。90-200平刚改、改善型产品成交47847套，同比下降21.4%，成交套数占比89.4%，较2021年同期提升2.7个百分点。200平以上大户型成交1926套，同比下降19.8%，成交套数占比提升至3.6%。

从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比38.5%，较2021年同期提升3.5个百分点，250-600万产品成交套数占比56.4%，较2021年同期下降3.8个百分点，600万以上产品成交套数占比提升至5.1%。

图：苏州商品住宅成交面积结构

图：苏州商品住宅成交总价结构

（3）佛山1-11月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-11月佛山90平以下产品成交13423套，同比下降22.3%，成交套数占比提升至20.7%。90-200平刚改、改善型产品成交49745套，同比下降31.5%，成交套数占比76.8%，较2021年同期下降2.3个百分点。200平以上大户型产品成交1590套，同比下降14.9%，成交套数占比提升至2.5%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比44.5%，较去年同期提升3.8个百分点。200-500万产品成交套数占比下降4.0个百分点。500万以上产品成交套数占比提升0.2个百分点。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、“华发和他的朋友们”——11.11华发品牌直播日

11月11日，华发股份线上举行品牌直播日，本次活动以“华发和他的朋友们”为主题，通过邀约明星好友与华发高管从华发多元发展、全国化布局、标杆产品鉴赏等环节全面回顾华发发展历程，同时，华发珠海大区于10日通过线上直播推出珠海华发院子及珠海四季云山两大新品。

图：华发股份品牌直播日

2、峯范北京——满分生活媒体品鉴会

11月10日，金地峯范北京项目邀请业内主流媒体参观了项目的满分生活时光展，从区域、交通、配套、产品、设计等不同维度分析满分生活的标准。品鉴会现场阐述了峯范北京项目择址和产品设计理念。

图：峯范北京项目媒体品鉴会

房企产品系解析

目前，招商蛇口已形成四大住宅产品系，分别为刚需系列的依系、首改系列的雍系、再改系列的臻系、豪宅系列的玺系，持续为城市和置业者创造健康高品质人居环境。

表：招商蛇口四大住宅产品系

玺系代表项目：上海招商虹玺

项目区位

项目位于虹口临平路板块，直面约17.63万方城央绿肺和平公园。项目西南即为上海市虹口区政府，距地铁4号线临平路站约500米。商业方面，周边有瑞虹天地、上海白玉兰广场、等商圈环绕。医疗方面，附近有上海长江医院、上海市第一人民医院，为健康保驾护航。

图：上海招商虹玺项目落位图

105平户型设计亮点

三面朝南：南向三面宽，南向各功能区均设有阳台或飘窗，通风采光性好。

套房设计：主卧室套房设计，干湿分离型独立明卫，北向书房及客卫构成形式套房，提升空间利用率。

LDK一体化：“客、餐、厨”一体化设计，厨房“L”型操作台，动线流畅。

收纳空间充足：入口玄关设计，主卧、次卧、书房均预留充足收纳空间。

图：上海招商虹玺105平户型图

产品设计亮点

1、户型设计：四开间朝南，约7.2米双阳台，主卧270°广角飘窗，通透阔朗

广州珠江·海御：140平四室两厅两卫，南向四开间大面宽设计，约7.2米巨幕观景阳台，视野阔朗。每个功能区均赠有飘窗，通风采光效果佳。南向客厅及卧室双阳台设计，形成洄游动线，提升空间利用率。主卧套房设计，设有270°广角飘窗、衣帽间及独立卫浴系统，兼具舒适度及私密性。

图：珠江·海御项目140平户型图

2、建筑设计：丰富的流线设计及错层式花园阳台赋予建筑通透、灵动的感官效果

郑州万科翠湾中城：现代化风格，建筑通体采用错落建筑线条，打造创新垂直立面，赋予建筑通透、灵动的视觉感官。阳台弧面玻璃转角设计，使建筑更具未来、简约、轻盈的效果。外立面采用金属幕墙、深灰色涂料、木饰面涂料等主材，通过立面丰富的流线设计，营造多重立面感官，增强建筑肌理感。打造错层式花园阳台，彰显舒适轻奢的现代化生活格调。

图：万科翠湾中城项目建筑效果图

3、园林设计：以中式山水画为灵感，搭配远山、澜亭等小品，打造现代东方禅意空间

西安紫薇绿城·南山雲庐：园林设计以中国古代山水画为灵感，远山、澜亭、叠水、廊桥、碧潭层层叠加，早樱、紫薇、红枫、红梅等植被搭配常绿乔木，让园林洒脱而不失礼序，春绿秋红各有风姿。园区打造约1.2m下沉空间，与观澜亭地面形成约3.6m高差，提升空间多层次体验，整体园区打造环状游览动线，形成丰富的游园感受。

图：紫薇绿城·南山雲庐项目园林实景图

4、精装设计：精工细节完备，更大程度满足品质生活所需

广州保利明玥湖光：120平户型专属电梯入户，独立玄关设置挂衣、照明、换鞋等功能，且满足多种储物需求；厨房橱柜选用E0级板材，耐高温、耐油烟，预留双开门冰箱位；卫浴干湿分离，浴室三开门设计，更加方便自如，浴室柜底部预留婴儿浴盆收纳区，马桶清洁喷枪方便清洁；精细化压缩室内天花，提升室内层高，空间更为朗阔。

图：保利明玥湖光样板间实景图

优秀项目解读

中海·观文澜项目位于南京市栖霞区，由中海地产开发，项目建筑面积约11.6万平方米，容积率为2.2，共903套高层产品，精装交付。

图：中海·观文澜项目区位图

项目东至天佑路，南至规划二路，西至白象路，北至西湖大沟。拟建13栋16-20F高层产品，主力户型建筑面积为89㎡、108㎡、110㎡、130㎡，精装标准约2000元/平。

图：中海·观文澜项目落位图

建筑立面采用现代风格，搭配高级灰作为立面主色调，外立面选用了一体板、铝板线条、真石漆等材质，平整度、耐候性、稳定性、品质感更高。通过采用大面积高透玻璃，赋予建筑灵动、轻盈的通透感。住宅套内窗户均配置三玻两腔玻璃，隔音降噪性能优越、透光率高、隔热效果佳，降低屋内供暖能耗。

图：中海·观文澜项目建筑效果图

景观设计上，项目以“儿童友好、家庭全龄共享”为设计宗旨，打造书院式景观园林，规划有听泉归家、林中书吧、童趣乐园等多重主题性互动空间。社区中庭打造封闭式户外会客厅，社区内的登高面改造为具有私属会客、休闲健身等多重功能的活动场地，提高实用性与美观度。在植物绿化配置上，乔木、灌木与草本植物间高低有序、错落有致。

图：中海·观文澜项目园林效果图

110平三室两厅两卫，三开间朝南，约6.5米双面宽观景阳台，阳台的反坎高度仅约22cm，搭配大面积玻璃，更舒适的采光体验；餐厅开间约4.5米，洄游式餐厨空间，在餐厅预留岛台，不仅增加收纳空间，更能承载家庭社交功能；主卧套房设计，并设有飘窗及独立干湿分离明卫，兼具舒适度及私密性。

图：中海·观文澜项目110平户型图