本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年1月相比，2023年1月30个代表城市中有21城市90平以下产品成交套数占比下降，18个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为14个，热点城市改善产品市场表现相对较好。

·从热点城市成交结构看，2023年1月，上海90平以下产品成交套数同比下降64.1%，90-200平产品同比下降15.0%；成都90平以下产品成交套数同比下降69.3%，90-200平产品同比下降50.0%；佛山90平以下产品成交套数同比下降18.7%，90-200平产品同比下降35.9%。

二、房企产品动态

·2月4日，华润北京橡树湾新品——148平米创意样板间及128平米交付样板间对外发布，本次新作强调功能性及设计感，最大程度满足改善客群对生活品质的追求。

·1月3日，龙湖龙智造公布六大业务内容，即基于数字科技之上的策划、设计、建造、管理、运营等环节，形成“智慧营造”完整的业务生态闭环。

三、房企产品系解析

目前联发集团已形成“悦系”、“臻系”、“嘉和系”三大产品系，致力打造高品质人居范本。

四、产品设计亮点

·建筑立面：招商西安序项目打破传统立面格局，利用流动的空间设计，形成项目独特符号——云翼建筑。

·园林景观：昆明龙湖·揽境项目融入云南特有“象”元素，打造度假式园林，以三进归家礼序提升观园体验。

·户型设计：深圳万科未来之光项目80平户型三室双明卫设计，南向四开间，整体面宽约10.7米，客厅配有270°观景阳台。

·精装科技：南京中海·和山项目洞察用户需求，细分生活场景，六大系统优化升级居住体验。

五、优秀项目解析

绿城馥香园项目位于杭州市拱墅区，项目规划25栋14-17F高层产品，全案共828户。项目周边覆盖有大悦城、城西银泰城、运河文化艺术中心、大运河亚运公园等城市配套资源。建筑立面上，项目采取现代简约风格，大窗墙比设计，提升通风采光及观景效果。户型设计上，199平户型四室朝南，面宽约17.3米，南向双阳台面宽约9.8米，双套房均配有飘窗，厨房开间约5.4米，并设有岛台空间，中西厨模式任意切换。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1月相比，2023年1月30个代表城市中有21个城市90平以下产品成交套数占比下降，18个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为14个。受市场下行影响，刚需客户观望情绪更重，改善客户购房意愿相对较好，热点一二线城市改善产品成交占比提升。

图：2023年1月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

市场监测：https://www.cih-index.com/

2、热点城市结构特征

（1）1月上海成交结构特征

从成交面积结构看，1月上海90平以下刚需型产品成交1002套，同比下降64.1%，成交套数占比为12.0%，较2022年同期下降12.2个百分点。90-200平产品成交6977套，同比下降15.0%，成交套数占比83.5%，较2022年同期上升12.2个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比29.8%，较2022年同期下降25.3个百分点，中高总价段及高总价段产品成交套数占比分别上升16.5及8.8个百分点。

图：上海商品住宅成交面积结构

图：上海商品住宅成交总价结构

市场监测：https://www.cih-index.com/

（2）1月成都成交结构特征

从成交面积结构看，1月成都90平以下刚需型产品成交648套，同比下降69.3%，成交套数占比为8.0%，较2022同期年下降4.6个百分点。90-200平产品成交6919套，同比下降50.0%，成交套数占比85.7%，较2022年同期提升3.2个百分点。200平以上大户型产品成交509套，同比下降38.2%，成交套数占比提升至6.3%。

从成交总价结构看，150万以下产品成交套数占比37.5%，较2022年同期下降1.5个百分点，150-500万产品成交套数占比55.5%，较2022年同期提升1.2个百分点，500万以上产品成交套数占比提升至7.0%。

图：成都商品住宅成交面积结构

图：成都商品住宅成交总价结构

市场监测：https://www.cih-index.com/

（3）1月佛山成交结构特征

从成交面积结构看，1月佛山90平以下产品成交1029套，同比下降18.7%，成交套数占比提升至24.3%。90-200平刚改、改善型产品成交3065套，同比下降35.9%，成交套数占比72.5%，较2022年同期下降5.5个百分点。200平以上大户型产品成交136套，成交套数占比提升至3.2%。

从成交总价结构看，150万以下产品成交套数占比41.1%，较2022年同期下降8.4个百分点。150-300万产品成交套数占比提升5.6个百分点。300万以上产品成交套数占比14.3%，较2022年同期提升2.8个百分点。

图：佛山商品住宅成交面积结构

图：佛山商品住宅成交总价结构

市场监测：https://www.cih-index.com/

房企产品动态

1、华润北京橡树湾新品发布

2月4日，华润北京橡树湾新品——148平米创意样板间及128平米交付样板间对外发布，本次新作侧重于打造美学与实用并存的生活场景，其中148平产品采用经典四叶草户型，通过优化空间尺度，最大程度满足改善客群对生活品质的追求。

图：华润北京橡树湾148平样板间实景图

2、龙湖龙智造发布六大业务内容

1月3日，龙湖龙智造正式公布旗下六大业务内容，即基于数字科技之上的策划、设计、建造，再到装配式装修、智能化管理运营等环节，形成“智慧营造”完整的业务生态闭环，保证项目交付质量。

图：龙湖龙智造发布六大业务

房企产品系解析

目前联发集团已形成“悦系”、“臻系”、“嘉和系”三大产品系，落地深圳悦尚居、厦门悦鹭湾、杭州联发藏珑玉墅、厦门嘉和府等一系列标杆项目，致力打造高品质人居范本。

表：联发集团三大产品系

悦系代表项目：深圳联发悦尚居

项目简介

项目位于深圳光明区，距6号线楼村站直线距离约700米，未来2站点可接驳13号线公明广场站（规划中），项目周边有中科附高、教育科学研究院实验小学（光明）、华附光明星河小学等学府林立，项目北侧和西侧分别规划有2所72班和27班的九年制学校，主力户型为建面69-108平二居至四居产品。

图：深圳联发悦尚居项目效果图

94平户型设计亮点

三面朝南：南向约6.3米观景阳台，客厅、次卧灵动空间设计，满足多元化生活需求。

套房设计：主卧套房配有独立明卫及观景飘窗，提供充足采光空间。

U型厨房：“洗、切、炒、取”烹饪动线流畅，空间利用率高。

观景阳台：餐厅、客厅、阳台一体化，南向联动双阳台，提升观景效果及通透性。

图：联发悦尚居94平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：打破常规立面格局，利用流动的空间设计，形成项目独特符号

招商西安序：建筑外观打破传统立面的平铺直叙，以八水绕长安为灵感，提取自然界流水及祥云等元素，并通过对曲线、弧面、角度的考量，实现纵向曲线与横向弧面的融合，将建筑“刚性”通过曲线表现手法进行柔化处理，打造项目独特产品符号——云翼建筑，并通过大面积环幕落地窗，提升室内通风采光效果，最大化与室外景观相融合。

图：招商西安序项目建筑效果图

2、园林景观：融入云南特有“象”元素，打造度假式园林，以三进归家礼序提升观园体验

昆明龙湖·揽境：实景示范区以安缦酒店为灵感，采用经典围合式布局中庭景观，整个园区融入云南特有“象”元素，打造“一环两园三中庭五平台”度假式园林，并以三进归家礼序，提升观园体验。一进威仪名门，门庭景墙辅以万象纹，挺立两棵迎客松；二进迎宾水景，88孔跌水阵列式排布；三进金象戏水，营造“太平有象”的吉祥格局。

图：昆明龙湖·揽境项目园林实景图

3、户型设计：80平三室双明卫设计，南向四开间，面宽约10.7米，客厅配有270°观景阳台

深圳万科未来之光：80平三室两厅两卫，四室朝南，大开间、短进深户型格局，整体约10.7米大面宽设计。客厅搭配进深约1.8m观景阳台，满足多种休闲需求，270°环幕视野，提升观景效果。户型布局上动静分区，卧室私密性不受公区影响。南向三卧室均设有飘窗，扩充室内空间感。收纳空间充足，利用墙体内凹预留玄关及双开门冰箱位。

图：万科未来之光项目80平户型图

4、精装科技：洞察用户需求，细分生活场景，六大系统优化提升人居体验

南京中海·和山：入户系统定制铸铝门，四合一智能门锁，安全系数更高；玄关系统配置双重玄关柜，下方留有空间，内置插座和灯带，功能性强；餐客厅系统配有中央空调、锅炉地暖、新风系统，极窄边框吊顶让空间更加高挑轻盈；厨房系统配有侧吸式抽油烟机、洗碗机、净水装置等；卫浴系统装有壁挂式坐便器，下方悬空，不留卫生死角，主卫配置恒温花洒及智能马桶盖；主卧系统设有L型通顶衣柜，六大扇柜门，精细化分区，并搭配感应灯带。

图：南京中海·和山精装样板间实景图

优秀项目解读

馥香园项目位于杭州市拱墅区，由绿城集团开发，项目建筑面积约23.8万平方米，容积率为2.1，规划25栋14-17F高层产品，全案共828户，精装交付。

图：绿城馥香园项目区位图

项目主打四至五居改善型产品，建筑面积约175-280平米，住宅标准层高约3.05-3.1米，均为两梯两户设计，大部分楼幢配置约4米的架空层入户大堂。

图：绿城馥香园项目鸟瞰图

建筑立面上，采取现代简约风格，以自由对称的规则手法，形成丰富的立面形态，横向延伸的简洁线条使得建筑轮廓更具层次感，尽显格调大方。大窗墙比设计，提升通风采光及观景效果，阔绰的楼间距与错开的朝向设计，带来更多园林空间。

图：绿城馥香园项目建筑效果图

景观设计上，项目将杭州山水情怀与人文底蕴融入产品与服务，通过自然、人文、生活、美学、艺术等维度的呈现，打造城市自然作品。楼栋之间规划组团花园、水系景观、春知学堂、童玩区、室外体育活动场地、恒温泳池、地下会所等。

199平四室两厅三卫，南向面宽约17.3米，奢阔的采光尺度。南向约9.8米双阳台设计，提供更舒适的生活空间。LDKB一体化家庭厅，促进室内空气高效流通，并提供更轩阔的家庭社交空间。双套房均配有飘窗，主卧步入式衣柜设计，卫浴系统配有双台盆及浴缸。厨房开间约5.4米，并设有岛台空间，中西厨模式任意切换。

图：绿城馥香园项目199平户型图

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政策解读：

求是刊文，总书记谈地产：防范房地产业引发系统性风险！

https://www.cih-index.com/report/detail/52471.html

中国房地产政策跟踪报告（2023年1月）

https://www.cih-index.com/report/detail/51960.html

住建部：2023年房地产工作这么干！

https://www.cih-index.com/report/detail/51787.html

央行发声全方位支持房地产

https://www.cih-index.com/report/detail/51695.html

2022年中国房地产政策盘点

https://www.cih-index.com/report/detail/51514.html

企业研究：

2023年1月产业地产市场月度报告

https://www.cih-index.com/report/detail/52247.html

2023年1月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/51958.html

2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/51963.html

中国房地产企业融资监测月报-2023年1月

https://www.cih-index.com/report/detail/52325.html

文旅产业的新机遇来了

https://www.cih-index.com/report/detail/51943.html

房地产市场：

中国房地产市场月报2023年01月

https://www.cih-index.com/report/detail/52240.html

中国300城市土地市场交易情报（2023年1月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52208.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年1月）

https://www.cih-index.com/report/detail/51961.html

2023年1月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/52445.html

物业研究：

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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