2026年，中国房地产市场步入调整的第六个年头。年初以来，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，1月多项需求端与融资端政策落地，提振市场信心。整体来看，房地产已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续。

新春探访，见微知著。近期，中指研究院各地分析师以“新春楼市观察”为主题，通过对各地市场量价走势的分析，研判市场发展趋势，形成区域市场系列报告。本文为京津冀&山东&东北篇。

北京楼市二手房交易已占据主导，价格回落激活低总价购房需求，新房市场则进一步向高端、改善型客群聚焦，节后市场“小阳春”预期稳定。河北市场仍面临一定压力，整体购房行为更趋理性，短期市场仍处筑底阶段。山东、东北多地市场内部分化进一步加剧，刚需与改善型需求分层，品质化产品引领新房市场发展。

北京：一二手房分化发展，“以价换量”趋势或延续

低总价二手房去化提速。2026年1月，北京二手房成交约1.5万套，创2022年以来同期新高。市场以低总价房源成交为主，300万元以下房源成交占比居高位。

二手房客群结构以三类需求为主导：一是教育需求客群，为确保子女入学资格，家长需在入学当年4月前完成置业，区位和教育配套是其首要考量因素；二是中老年改善客群，多采用“卖一买一”模式，追求低楼层、优户型等更佳居住体验；三是年轻刚需客群，包括新婚人群、外地迁入客群等，整体偏好向中小户型、交通便利的房源。

新房市场聚焦改善客群。2026年1月北京新房成交约2500套。受宅地供应、新房上市节奏限制，同时叠加产品升级带来的价格提升，新房客群进一步向高端、改善型聚焦。

政策调整对市场有一定带动作用。近两年北京持续调整房地产政策，优化社保/个税缴纳年限、调整限购套数、下调首付比例与房贷利率，不断降低置业门槛。2025年末北京再次调整限购政策，符合条件的购房者在五环外购房不限套数。调研显示，社保/个税年限等限制条件的松绑，使得一定体量的非京籍常住人口具有购房资格，若该类政策进一步放宽，有利于释放积压刚需与改善需求。

当前北京购房者置业行为愈发理性，决策核心从过往的市场预期，转向自身实际支付能力与长期还款安全性，总价控制成为重要考量因素。部分购房者为降低月供压力、规避负债风险，选择主动提高首付占比；资金充裕的客群，因预期未来银行贷款利率进一步下调，而选择降低首付占比，以期享受利率下行带来的成本节省。

整体而言，在房价回调与利好政策频出支撑下，北京潜在的刚需与改善型需求有望逐步释放，2026年楼市成交量预计保持平稳。叠加每年节后教育置业需求的集中释放，北京房地产市场“小阳春”行情仍有一定预期。

廊坊：“价格承压、区域分化”特征明显，市场信心仍待修复

新房市场方面，2025年廊坊市区新建商品住宅成交面积约36万㎡，较去年基本持平，成交价格继续下探，跌破万元关口。分区域来看，广阳区在售项目以改善楼盘为主，户型集中在120-160㎡，房价整体表现出一定韧性；安次区、开发区以刚需、刚改产品为主，户型集中在80-120㎡，房价回落幅度更为明显。春节期间，廊坊市区部分房企推出新春限时特惠活动，包括指定房源一口价、赠送车位等；部分项目推出特价房，总价较常规房源低5-10万元。具体来看，安次区、开发区库存压力较大，楼盘促销力度更大，市场竞争更为激烈。

二手房方面，市场仍处于筑底阶段，呈现“价格下行、区域分化”特征。广阳区凭借成熟商业、医疗配套及学区资源，房龄5年以内的次新房表现相对较好，开发区等区域配套薄弱，流通性相对较差。成交结构方面，70-100㎡中小户型、总价在50-90万元的房源为市场成交主力。

置业需求方面，结合中介反馈及市场调研情况，当前廊坊市区置业需求以本地刚需为主，涵盖婚房置业、周边乡镇居民进城置业等群体，主力选购70-100㎡两居、三居产品，偏好基础配套完善、总价偏低、户型方正的房源，多选择安次区、开发区的刚需楼盘。本地改善型需求占比同样较高，以老旧小区置换需求为主，倾向更换至配套成熟、产品力突出的小区，优先选购100-140㎡三居、四居产品，户型上注重客厅尺度、主卧套房、双卫设计及储物空间，同时看重小区环境、物业服务品质与学区资源，多选择广阳区核心地段及安次区优质改善楼盘。

购房预期方面，当前居民收入预期尚不稳定，叠加房价持续调整，市场置业信心普遍偏弱，即使当前多数房源已具备较高性价比，但多数购房者仍持观望态度。

整体来看，廊坊房地产市场处于“价格承压、库存偏高”的调整阶段，房企拿地意愿有所减弱，2025年廊坊市区仅成交5宗住宅用地，土地成交规模进一步缩量。2025年中央及地方持续释放楼市积极信号，“好房子”建设相关政策利好频出，但由于本地“好房子”产品供给稀缺，尚未能对市场形成有效带动。

保定：客群趋于理性，市场持续筑底

2026年春节期间，保定楼市呈现“看多买少”的磨底特征。从市场观察来看，房企促销力度整体平稳，未出现大幅加码。部分楼盘虽推出“春节特惠房”，但折扣幅度有限，更多以返乡置业礼包（交通补贴、礼品赠送等）等形式吸引客户。市场整体“看多买少”，部分项目到访量有所回升，但实际转化成交有限。

市场分化格局显著。调研发现，竞秀区、莲池区等核心区域的具备优质学区、成熟配套的高品质项目价格相对稳定；而郊区项目因配套不全、交通受限等原因仍面临较大去化压力。当前购房者更关注户型合理性、得房率、物业服务等实际居住要素。

当前购房市场以刚需和改善型需求为主，主要呈现三类典型客群。一是本地首次置业群体，多因婚育等迫切需求入市，预算相对有限，倾向于在主城区选择配套成熟的小户型；二是本地改善型客户，极重视优质教育资源、社区品质及户型舒适度，倾向选择核心地段的舒适三居或四居户型；三是返乡置业人群，以在北京、天津等城市工作的保定籍人士为主，这部分人群主要诉求是在保持京津工作便利的同时，为家庭置办一个配套完善、品质可靠的住所。目前各类客群决策周期均有所延长，看房次数增加，消费行为更趋审慎理性。

购房者降杠杆意愿较强。当前购房者普遍倾向于提高首付、缩短贷款年限甚至全款支付，对月供压力与收入预期的担忧上升。针对保定此前已出台提升公积金贷款额度、提供购房补贴等支持政策，多数受访者认为，政策的“减负感”被房价下行预期与收入不确定性所抵消，实际提振作用有限。

展望未来，在较高库存与人口净流出压力下，房价在短期内预计仍将震荡寻底。经济基本面的改善与居民购买力的提振，是楼市复苏的关键因素。

沧州：刚需客群托底市场，返乡客群购房动力有限

价格已回调明显，短期预期仍偏谨慎。尽管当前市场预期以"看稳"为主，但观望氛围仍较浓。春节期间房企促销力度与2025年基本持平，未见明显加码，以常规折扣为主。

刚需仍是基本盘，返乡客群置业动力有限。当前成交结构中，结婚置业、子女教育需求仍是绝对主力，约占60%-70%，这两类群体决策周期短、对学区配套敏感度高。返乡置业需求占比较低，以为父母购置孝心房、养老房或计划未来返乡定居的刚需群体为主。

刚需与改善需求分化明显。刚需客群首要关注总价门槛与学区确定性，偏好毛坯交付；改善客群则对户型通透度、物业品牌要求有所提升，但当前市场可选项目有限，部分需求转向房龄5年内的次新房，且当同地段新房与次新房价差达15%-20%时，客户出于成本控制考量更多选择后者。

购房者去杠杆偏好明显。当前购房者付款方式呈现"两头大中间小"特征：全款占比约3成，同时高首付低贷款占比较之前有所提升。出于对于降低购房成本、控制资金风险的考量，多数购房者选择主动缩短贷款年限或降低负债水平。

品牌房企收缩，库存压力分化。近几年品牌房企在沧州以存量去化为主，新拿地项目较少。已交付项目中，早期项目口碑一般，近年交付项目品质有所改善。

政策支持力度仍有提升潜力。近几年出台的购房补贴、公积金放松等措施与降价预期形成对冲，政策市场效果较一般。公众对于后续政策期待主要集中于降利率及税费减免，但对政策效果普遍持审慎态度。

整体来看，对未来收入、就业预期偏弱仍是当前市场核心制约。调研显示，本地制造业、服务业从业者对2026年收入增长信心不足，返乡人员多表示暂不考虑回乡发展。"为父母改善居住"的置业动机在返乡群体中仍有提及，但实际转化为成交的比例较低。当前城镇化进程仍在推进，但整体市场需求偏弱，楼市信心修复尚需时间。

淄博：市场深度调整下的分化格局与结构性机会

经调研，2026年春节前淄博楼市整体呈现阶段性低温态势，市场分化显著。从需求特征来看，刚需群体注重交付安全与性价比，改善群体则聚焦产品品质与核心资源，整体置业导向呈现务实化、避险化特征。从供给端来看，房企将营销重心转向节后“小阳春”市场，积极筹备相关推广策略。

从市场成交来看，2026年以来，淄博楼市热点楼盘成交活跃度有所下滑。春节前置业情绪回落、行业年度考核收尾等短期因素对成交形成一定影响，短期成交缩量属于常规波动。尽管整体成交回落，但头部项目“强者恒强”格局更加显著，其中鑫马地产旗下两个项目位列成交前三，经开区成为改善需求主要承载区域，中心城区汇智荣悦城成交保持较高活跃度。

调研发现，当前淄博购房需求分化明显。刚需群体优先选择国企开发、现房销售、成熟配套与低单价项目，看重交付安全与总价门槛，以规避市场波动带来的潜在风险。改善群体更关注地段、产品力与稀缺资源，高品质住宅、实景会所、一梯一户等配置更受青睐，即使在淡季，优质改善项目仍有稳定成交。高端市场则进入观望静默期，多数项目成交低迷。

从供给端看，市场已进入品质制胜阶段，缺乏核心优势的项目面临较大去化压力。房企品牌实力与交付能力成为购房者重要考量的维度，具备实用主义、长期主义属性的产品更易获得市场认可。区域分化同样突出，经开区、高新区、大学城板块各有标杆，刚需与改善产品形成明确区隔。

经调研，本地房企均已制定节后营销方案，集中发力小阳春市场，届时市场竞争将进一步加剧。目前购房者心态趋于理性，以观望为主，对价格优势与交付保障的关注度持续提升，同时对政策与促销力度较为敏感。

整体而言，淄博楼市仍处于调整期，市场降温但不乏结构性机会。刚需群体避险、改善群体提质成为主流选择，预计节后在政策与促销带动下，市场或将迎来阶段性修复。

菏泽单县：新房市场改善化趋势明显，但量价运行仍承压

单县，地处山东省西南部，位于鲁、苏、豫、皖四省八县交界处。单县凭借教育、医疗等优质资源在区域内具备的竞争优势，对周边县域人口形成一定吸附效应。同时，县域外出务工人员规模较大，居民整体购买力具备较强支撑。近十年来，受大规模棚改、外来房企集中布局等多重因素驱动，单县房地产市场实现较快发展，住宅产品品质与供给结构也得到显著优化。当前，受居民收入预期较弱、前期需求略有透支等因素影响，新房及二手房市场热度明显下降，市场情绪较为理性。

新房市场方面，改善型需求主导市场，产品力成核心竞争力。从2025年单县新房成交数据来看，市场改善趋势明显，具备优质配套或突出产品力的项目更受青睐。年度销量前列的项目中，除一例为外环沿线高性价比刚需产品外，其余均为改善型项目，普遍具备优质教育资源配套、大户型设计、人车分流规划，且双阳台、落地窗等舒适型配置几乎已成标配。春节营销周期内，各新房项目优惠活动频次提升，优惠形式集中于买房赠车位、赠送车位抵用券、购车位享房价额外减免等，通过让渡配套权益吸引购房者入市。

二手房市场方面，挂牌量增长，低价成核心驱动要素。近几年，单县新房市场产品不断迭代升级，吸引大规模改善需求加速入市，城区二手房空置房源增多。但购房者对二手房源（含毛坯房源）认可度偏低，价格优势成为驱动成交的关键因素。

市场需求结构转型，以刚需与改善并重。近年来，受乡镇中小学撤并、乡镇务工人员返乡置业、婚嫁置业刚性需求等因素影响，乡镇进城购房需求长期为单县新房市场主力。随着前期刚性需求集中释放，当前市场主流客群已从刚需主导逐步转向刚需与改善并重的格局。

市场产品分化加剧，层级差异显著。城区核心片区新房项目，聚焦改善型客群，以产品品质与地段价值为核心竞争力，产品力持续升级且户型面积向大户型倾斜，价格维持高位运行。外环沿线新房项目，客群定位以乡镇刚需群体为主，主力户型集中在140平方米以下，受目标客群需求下降与同类产品竞争加剧影响，产品力一般、配套不完善的项目去化相对困难。二手房市场客群主要对标预算较低的刚需客户，仅部分具备优质教育资源配套的二手房小区保持相对较好的流动性。

整体来看，近几年购房者置业决策趋于谨慎，预计2026年单县房地产市场量价走势仍将面临一定压力。

沈阳：新房稳价运行，二手房延续分化，“好房子”驱动产品力竞争升级

春节期间新房项目优惠力度多延续节前水平。多数项目在春节期间保持正常营业，但受节日出行、走亲访友与返乡团聚影响，购房置业节奏阶段性放缓，售楼处到访量偏少，成交规模相对有限。从营销策略来看，新房项目整体延续节前既有优惠政策，实际成交价格与节前基本持平。

值得关注的是，在整体市场活跃度不高的背景下，具备核心竞争力的优质项目仍有亮眼表现。2月7日，沈阳2026年首个纯新盘——中海·瑞文熙和项目正式首开，凭借区位禀赋、教育资源、品牌力、产品力等方面的突出优势，首开销售额达3.8亿，为新一年沈阳楼市奠定良好开局。

二手房市场挂牌量增加，结构分化现象延续。当前市场挂牌量仍处于较高水平，部分区域同质化房源较多，成交周期相对拉长。同时，通过调研发现，具备明确资源属性的房源在当前市场环境下表现出较强价格韧性，其中，距离地铁站较近的小区在市场中认可度更高，配套教育资源优质的房源价格相对稳定，保值能力突出。

“好房子”核心理念全面落地，第四代住宅规模化落地。2025年沈阳约十个第四代住宅项目先后入市，已成为市场供应中的重要组成部分。具体来看，第四代住宅在产品标准上有所提升，包括高得房率、高标准精装修配置以及强调社群服务等附加内容。从市场反馈来看，相关项目入市初期即获得较高市场关注度，多数项目开盘销售情况较好，后续整体去化节奏保持在较快水平。第四代住宅的规模化入市，使得沈阳新房市场在产品层面进入以“好房子”为标准、产品力决定去化速度的新发展阶段。

从价格预期来看，受访者整体偏谨慎。对于有购房需求的家庭而言，加杠杆购买高总价房产的意愿较低，决策过程相对理性。同时，与新房相比，部分购房者倾向于选择性价比相对更高的二手房。展望节后市场，随着居民置业及工作回归正轨，预计沈阳新房市场活跃度将逐步恢复，二手房市场有望继续保持一定热度。

长春：市场企稳分化凸显，刚需托底，市场期待品质住宅

2025年，长春房地产市场整体步入企稳阶段，价格波动幅度趋于缓和，2025年新建商品住宅平均成交价格为8835元/㎡，较2024年略有回升；但市场成交总量下降，同时不同板块与产品线的市场表现分化日益清晰。当前市场格局主要呈现以下特征：

市场回归理性，价格进入窄幅波动区间。经过前期阶段性调整，长春楼市价格回调态势趋于缓和，多数区域房价呈现企稳态势。市场买卖双方心态渐趋平和，报价与成交价之间的价差持续收窄，交易节奏稳步放缓，区域市场正逐步回归理性运行区间。

核心地段价值稳固，教育资源是重要定力。当前长春楼市板块分化格局显著。其中，配套成熟，尤其是享有优质教育资源的传统核心区域，如朝阳、南关的部分板块，其房产价值显现出较强的韧性。特别是带有明确教育资源属性的房源，市场询价活跃度与交易热度始终保持相对高位，成为支撑区域市场信心的关键力量。相比之下，部分新兴发展区域由于供应存量大、配套落地不及预期等因素，价格仍处于调整阶段。

刚性需求构成市场基本盘，婚房与教育置业是主流。从实际成交结构看，当前支撑长春楼市交易的主力仍是刚性需求。其中，两大类需求表现最为突出：一是适婚青年的首套婚房需求，他们多关注总价可控、功能实用的中小户型；二是为子女教育考虑的家庭，其购房决策周期短，对学区资格和房源产权清晰度要求高。这两类需求共同指向总价适中、周边有教育资源配套的“小三居”产品，使其成为当前市场去化速度较快的主力户型。

城市高首位度持续吸引外市人口，为楼市提供潜在支撑，但当前释放节奏存压。长春作为省会城市，其区位优势、交通优势与发展优势持续吸引省内各地人口前来工作安居，由此衍生出的“新长春人”安家需求以及部分返乡置业意愿，构成了潜在的购房群体。不过，这部分人群置业决策更趋理性，在当下的市场环境下观望情绪较浓，其转化落地更多依赖于个人职业规划落地以及对市场前景的稳定预期。

“好房子”引领关注热点，改善需求释放待供给支撑。长春楼市改善需求对居住品质的追求日益明确，主打创新设计、绿色科技与人性化细节的“第四代住宅”或高品质改善项目，概念热度持续攀升，吸引了大量改善型客户的密切关注。这标志着长春楼市正从“有无”的基础需求阶段向“优劣”的品质需求阶段过渡。但从市场供给端来看，此类标杆产品目前实际上市数量有限，加之客户对产品价值缺乏系统性认知，且改善客群决策更为审慎，导致这部分需求多处于持续关注、比较和等待合适产品的状态，尚未形成集中入市的购买潮。

综合而言，长春楼市已进入整体趋稳、内部分化的新常态。其中以婚育为核心的即时刚需，与省内人口流入带来的潜在安家需求，共同构筑了市场稳定运行的基础。与此同时，核心地段优质资产凭借资源稀缺性形成市场价值共识，而代表居住升级趋势的品质住宅则指明了市场的发展方向。展望后续市场，长春市场活力的进一步释放，一方面依赖于经济基本面的持续向好，另一方面需依托更多能够兑现承诺的高品质项目入市，以唤醒并承接正逐步积聚的改善型居住需求，推动市场实现量价协同向好的良性发展。