政策聚焦

• 两会《政府工作报告》将楼市定调从“止跌回稳”调整为“着力稳定”，延续了去年末中央经济工作会议的提法，明确“着力稳定房地产市场”，释放了今年政策重心从“短期止跌”转向“持续稳定市场”。需求端强调推动住房政策与人口政策深度结合，提出加强初婚初育及多子女家庭支持，并深化公积金制度改革。供给端强调因城施策控增量、去库存、优供给，推进存量盘活与“好房子”建设。同时要求“高质量推进城市更新”，配套政策有望加快落地。此外，房地产新模式进入深入推进基础制度与配套政策建设阶段，整体推进节奏预计将与市场修复进程匹配。

• 自然资源部38号文明确“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，随后新闻发布会进一步指出“这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源‘精供优供’”，预计未来房地产供地将以存量盘活为主。政策用增量约束倒逼存量盘活，与“因城施策控增量、去库存、优供给”思路一脉相承。从实际影响来看，房地产市场仍处筑底期，当前仅有部分核心城市具备稳定的土地出让能力，而这些城市已有一定比例的土地供应来源于存量盘活，新政短期影响偏中性，更多是对既有趋势的制度化确认。长期而言，这一转变将推动城市发展模式从“增量扩张”向“存量提质”转型，倒逼各地更加注重土地资源的高效利用与城市功能的精细化提升。

• 《“十五五”规划纲要》全文发布，将房地产主要内容置于“保障民生”板块，反映出行业角色发生调整。行业定调由“十四五”时期“房住不炒”转向“十五五”时期的“推动房地产高质量发展”，政策重心从抑制过热转向提升品质、稳定市场，为行业转型指明方向。（更多房地产政策信息，详见文末附表）

市场表现

1. 市场供求：3月重点城市新房销售面积同比降幅收窄，20城二手房成交量在较高基数下同比小幅回落2.5%，京沪迎“小阳春”行情

• 新房市场：随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，市场成交出现边际改善，3月新房成交同比降幅收窄至13%

图：重点100城商品住宅月度成交面积走势

注：3月为预估值

重点城市新房销售：根据中指初步统计，3月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长128%，同比下降13%。一季度，100城新建商品住宅成交面积累计约4567万平米，同比下降22%。各线城市来看，一季度，一线城市新房销售面积同比下降18%；二线城市同比下降22%，武汉、西安等部分城市同比增长；三四线城市同比下降24%。

表：2026年3月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点50城商品住宅月度批准上市面积及同比走势

重点城市新房上市：新房供应延续回落态势，市场整体处于“去库存”阶段。根据中指数据，3月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降22%。一季度，重点50城新建商品住宅累计批准上市面积同比下降25%。各线城市来看，一季度，一线城市批准上市面积同比下降19%，其中上海同比增长26%，北京、广州、深圳同比均下降；二线城市同比下降25%，青岛、温州等少数城市同比增长；三四线城市同比下降31%。供应端的缩量有助于缓解库存压力，改善市场供求关系，但短期内也在一定程度上制约了销售端的恢复。

• 二手房市场：3月京沪二手房成交同比增长，小户型、低总价房源为主

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

重点城市二手房成交：根据中指数据，3月20城二手住宅成交14.8万套，同比下降2.5%。今年一季度20城二手住宅成交33.3万套，同比下降4.1%。3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已达2025年以来周度新高，“小阳春”行情下市场活跃度较前期有所提升。

3月部分核心城市“小阳春”行情显现，业主挂牌预期趋于稳定，在刚需支撑下，上海、北京在较高基数下成交量实现增长。其中上海3月二手商品房成交3.1万套，创近五年新高，同比增长6%，北京二手住宅成交近两万套，同比增长3%。

表：2026年1-3月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、南宁、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

重点城市二手房挂牌：春节后新增挂牌量有所回升，但仍显著低于近几年同期，二手房卖方预期有所趋稳。2月末，重点25城二手房存量挂牌套数约205万套，环比下降4%，较去年10月高点回落8%。3月重点城市二手房新增挂牌房源约15万套，同比下降约四成。

2. 房价表现：3月百城二手房价格环比跌幅继续收窄，上海、合肥上涨

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手房方面，2026年3月，核心城市“小阳春”行情显现，叠加业主预期趋于稳定，百城二手住宅均价为12792元/平方米，环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄；同比下跌8.55%。其中，3月上海二手房价格环比上涨0.08%，自2023年6月以来首次上涨；合肥环比上涨0.03%，自2023年5月以来首次上涨；北京环比下跌0.31%，跌幅较上月收窄0.35个百分点。分梯队看，各线城市二手房价格环比跌幅均有所收窄，3月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.16%、0.42%、0.34%，环比跌幅较上月分别收窄0.26、0.15、0.20个百分点，同比分别下跌7.72%、9.17%、8.27%；从涨跌城市个数看，3月7个城市环比上涨，91个城市环比下跌,2个城市持平。

新房方面，3月百城新建住宅均价为17115元/平方米，环比上涨0.05%，同比上涨2.24%。3月，房企推盘有所增加，杭州、上海、广州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨。分梯队看，3月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.24%，同比上涨6.19%，其中杭州、上海环比分别上涨0.34%和0.33%，新房价格上涨主要来自于新入市高价项目结构性带动。二线城市环比上涨0.02%，同比上涨1.69%。三四线代表城市环比下跌0.20%，同比下跌2.45%。从涨跌城市个数看，23个城市环比上涨，72个城市环比下跌，5个城市持平。

3. 土地市场：3月300城住宅用地成交面积、出让金同比分别下降15%、35%，降幅收窄

图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地。

3月重点城市土拍节奏加快，但300城住宅用地成交面积、出让金同比仍下降。根据中指数据，3月，300城住宅用地成交2224万平方米，同比下降15.3%；土地出让金963亿元，同比下降35.4%。累计来看，2026年一季度，300城住宅用地成交6224万平方米，同比下降24.1%；土地出让金2350亿元，同比下降42.6%。

溢价率方面，开年以来，在供应放缓背景下，300城溢价率整体仍处于低位。根据中指数据，2026年一季度，300城住宅用地平均溢价率为4.9%。其中，1月土地市场相对平淡，2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率升至10.7%；3月平均溢价率降至3.5%。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026年一季度重点城市住宅用地成交情况

数据来源：中指研究院综合整理

从城市集中度来看，根据中指数据，2026年一季度，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为59%，较2025年全年提升7个百分点。全国住宅用地出让金TOP20城市中，多为核心一二线城市。年初以来，重点城市土拍活动较少，广州在天河区马场地块（总价236亿元）带动下，跃升一季度全国土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。

表：2026年3月住宅用地出让金TOP5地块

（1）热点地块：长宁C040101单元E1-21地块

3月30日，长宁C040101单元E1-21地块经41轮竞价、以59.2亿元由保利获取，溢价率约为6.4%，成交楼面价约为7.8万元/㎡。本次土拍共吸引华润&新长宁联合体、保利发展、金茂3家企业（或联合体）参与竞拍，反映出当前房企对于核心区域优质地块仍保持积极拿地态度。

本次长宁地块备受关注，一个重要背景是长宁区内环内区域已近17年未有纯宅地供应。作为绝对市中心宅地，在当前上海市场“区域发展分化”的大环境下，核心区域稀缺资源往往具备更高的市场溢价表现。同时其成交表现，也将成为引导上海土地市场未来走向的重要风向标。

（2）热点地块：杭州上城城东新城SC080201-27地块

3月6日，杭州上城区城东新城宅地经109轮竞价，以总价32.2亿元、溢价率51%由保利获取，成交楼面价达44985元/㎡。该地块紧邻京杭大运河与麦庙港双水系，距地铁4号线新风站约200米，原为商办用地，2025年4月调整为纯住宅用地后，容积率由3.0降至2.2，居住属性明显提升，且已列入杭州市住宅品质提升试点，为打造高品质改善项目奠定基础。

• 中央：政府工作报告定调着力稳定房地产市场

表：2026年3月中央重要会议/文件的房地产提法

• 地方：深圳、青海、广西、江苏等地落地城市更新相关文件，南京对住房“以旧换新”给予贴息奖励

表：2026年3月地方重点房地产政策