引言

2026年作为“十五五”新开局之年，在国家倡导“好房子”建设的政策背景下，房地产行业正加速回归居住本质与产品价值。越来越多的房地产企业以及产业链上下游生态伙伴开始重新聚焦产品本身，通过品质提升、服务升级与价值创新，为资产和居住场景赋予更多内涵。基于这一行业趋势与发展背景，中指研究院特别策划并推出了本次系列访谈，围绕资产价值赋能这一核心主题，分别从地产篇、供应商篇、金融篇等多个维度展开深度对话与探讨。

房地产行业进入深度调整周期，不良资产市场迎来结构分化机遇。地方持牌AMC如何筑牢风控底线、构建差异化核心竞争力？在地产业务高占比现状下，如何平衡经营稳定与结构转型？如何筛选优质合作房企、把握核心城市投资机会？如何处理好风控与业务发展的辩证关系？未来又将如何布局资本市场与AI数字化转型？

近日，中指研究院副总裁、华东大区总经理丁晓女士对话浙商资产副总经理黄灿先生，深度解读资管公司如何以专业能力赋能不动产价值提升。

图：对话浙商资产副总经理黄灿先生

立足专业底色，筑牢不动产价值赋能根基

丁晓：作为持牌地方AMC，公司在不良资产处置领域，核心竞争力体现在哪些方面？

核心观点：合规为底线、估值为基础、能力为支撑、创新为驱动。

黄灿：我们最大的特点，是始终把风险防控放在首位，已经摸索出一套适合自身发展、自成体系的风控逻辑。

合规是所有业务的底线；资产估值是一切业务的基础；公司一直坚守“责任于心、专业至上”八字理念，靠专业能力支撑发展；公司一直坚持风控独立，管理层尊重风险条线专业判断，专业的人做专业的事，不干预个案风险意见。

同时坚持创新驱动，不断总结提炼业务模式、沉淀可复制经验。

我们注重从典型项目中提炼通用业务模式，将风控要求标准化、模式化，既能避免重复论证消耗资源，又能让前台业务开展有章可循，在把控风险的前提下提升业务拓展效率。

以风控护航业务、以发展精进风控，实现稳健高质量可持续发展

丁晓：行业里常说风控要从严，但业务又要往前发展，很多机构容易陷入“一放就乱、一收就死”，在您看来，公司是怎么做到风控和企业发展相互平衡、辩证统一的？

核心观点：风险防控怎么强调都不过分，但发展是硬道理；风险管理再严都有理，但不发展才是最大的风险。

黄灿：首先，“风控不是为了卡死业务，而是为了让公司走得稳、走得远。”我们坚持风控前置，不是等业务上报再事后卡点，而是提前参与项目论证、提前划定准入标准、提前明确业务边界，让前台清楚知道什么能做、什么不能碰、什么条件下可以做。

其次，“我们坚守风控独立底线”。在具体个案上，经营层充分尊重风险条线的专业判断，不会为了冲规模、冲年度KPI，强行下压风控专业意见，从根源上避免埋下长期风险隐患。

同时，“中台不能只做‘说不的部门’，更要给路径、给方案、给可复制的业务模式。”前台有展业压力、有团队考核任务，中台就要把公司战略、资产配置要求、城市布局导向传导到位，帮前台在合规框架内找项目、找主体、找可行路径。

作为国资背景机构，平稳经营、利润稳健、不发生大额风险事件是基本底线。风控守住安全底座，发展才有稳固基础；而良性发展又能增厚利润、扩充资本、增强抗周期能力，两者不是对立关系，是相辅相成、辩证统一的关系。

聚焦核心赛道，深耕不动产资产价值盘活

丁晓：您怎么看待当前房地产行业的周期变化与市场真实现状？

核心观点：8万亿依然是超级大体量市场。

黄灿：从数据看，行业销售额从2021年18万亿峰值，降到去年的8.4万亿；投资、新开工等指标也持续下滑。

但客观来讲，8万亿依然是超级大体量市场，结合我们自身资产规模和业务结构，项目上依然有足够的精选空间。

另外市场价格预期下行、消费降级、投资需求退潮，只剩下真实刚需和刚改支撑市场。

丁晓：在偏弱的市场环境下，公司去年经营表现如何？现金流和业务循环是否健康？

黄灿：2025年我们全年业务实现非常良性的循环，出得去、收得回，流动性稳健。

在地产调整周期、业务高占比的背景下，还能保持投放与回收正向循环，既体现了我们投资择标的能力，也验证了整套风控体系是行之有效的。

丁晓：目前公司不动产相关业务布局情况如何？在项目选择与合作上有哪些独特思路？

核心观点：坚守三核心原则：“核心城市、核心地块、核心资产”。

黄灿：在布局逻辑上：重点布局北上广深，以及杭州、成都、西安这类人口基数大、区域虹吸效应强、对周边人口吸附力强的中心城市。

在业务模式上：我们主要聚焦收债重组、破产重整、法拍资产参与；标的偏好以已封顶、建成存量物业为主，审慎参与在建工程。同时严格风控限额，单一项目严控投资比例，坚持分散投资，实现整体风险可应对。

在合作方选择上：我们不盲目追求合作房企规模，更青睐属地小而美的优质本土房企。他们深耕区域市场，拥有优质项目资源，且能精准把握市场时机。与我们的专业风控、资产运作能力形成高效互补。

这类企业有几个共性：

• 不搞高杠杆、不盲目高周转；

• 深耕本地、资源深厚；

• 老板低调务实、不激进扩张；

• 善于差异化竞争，有序控制拿地成本；

• 产品打造能力强，擅长做四代住宅、提升得房率，优先保障项目去化流速。

在合作模式上：紧扣“不良+投行”、“金融+产业”发展方针，赋能优质不良及产业项目，适度分享项目资产增值与超额处置收益。我们实行套餐化、差异化监管，不搞“一刀切”的标准化刚性监管，不同底层资产、不同合作主体、不同项目层级，匹配不同监管强度，底线刚性守住，合理经营弹性放开。

破解行业痛点，化解不动产周期波动风险

丁晓：不动产行业具有明显周期性，公司如何通过专业运作，规避行业周期风险，进一步释放不动产价值？

核心观点：依托资产重组、债务梳理、资源整合等多方式辅助穿越行业周期；优化资产结构，向综合资产管理转型。

黄灿：万物皆周期，不动产行业尤为明显。过度依赖单一行业，必然会面临周期波动带来的风险，这也是我们优化资产配置要求的核心原因。

我们下一阶段底层资产为不动产的比例会逐步下降，避免单一行业配置带来的风险，但不会一蹴而就，要兼顾国资经营稳定和利润平稳。在这过程中：

一方面，从项目尽调、资产估值、合作准入到后期运营监管，建立全链条风控机制，精准筛选优质不动产项目，规避高风险标的；

另一方面，我们不做简单的资金注入。通过资产重组、债务梳理、资源整合等方式，对困境不动产项目进行全方位盘活，帮助项目摆脱债务困境、恢复开发运营能力，穿越行业周期。

未来将跳出传统不良资产收购的单一业务模式，向综合资产管理转型。通过多元化资产配置，进一步提升抗风险能力，也为不动产资产长期价值稳定提供更坚实的保障。

前瞻布局未来，拓宽不动产价值赋能路径

丁晓：城市更新现在是政策热点和未来核心方向，你们在这一领域有哪些布局和思考？

黄灿：城市更新和不良资产底层逻辑高度契合，包含旧改、商改住、城市风貌改造、烂尾工程盘活等多个方向。

我们重点跟进深圳、广州旧改、上海风貌改造及商改住项目；同时聚焦各大中心城市历史遗留烂尾楼这类“城市伤疤”，也是属地政府迫切希望化解的存量风险，刚好匹配我们不良资产的业务切入逻辑。

丁晓：面向未来，公司“十五五”战略规划方向是什么？

黄灿：目前十五五规划已初步定稿，整体方向很清晰：

第一，稳步降低地产业务占比，优化资产配置结构，但不会完全脱离地产，依然把地产不良作为核心基本盘；

第二，主动拥抱资本市场，但仍保持相应审慎，不盲目跟风赛道热度，只选择匹配自身风险偏好、看得懂、可控性强的参与方式，不被市场少数高收益案例误导；

第三，布局数字化与AI应用，把数字智能作为“十五五”重要关键词。

目前主要在后台做数据投喂、模型训练和场景测试，依托AI强大的数据获取和分析能力，未来逐步赋能资产评估、风险定价、项目研判等前端业务。

丁晓：站在行业角度，您对AMC未来发展最大的感悟是什么？

黄灿：风险控制本身就是创造价值，同时企业不发展是其最大的风险。

坚守专业、坚守估值本源、坚守三核心投资逻辑，小额分散、稳中求进，在行业周期里守住初心，就能持续穿越周期、稳健经营。

黄灿核心观点：