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8月3日，中指研究院举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“高层会议定调房地产，下半年市场怎么走”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：7月底政治局会议提出“稳定房地产市场”，表明稳楼市仍是贯穿全年的既定目标。《扩大消费“十五五”规划》将住房列入“大宗耐用商品消费”首项。

地方层面：2026年以来各地出台超680条政策，多地公积金最高贷款额度上调，上海、深圳上半年优化限制性政策，北京仍有空间。

专项债收储方面，截至7月末，28个省市已公示拟使用专项债收回收购闲置存量土地的总金额超8100亿元，专项债实际发行超4000亿元，占比约50%，今年以来共发行1026亿元。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：1-7月百城二手住宅价格累计下跌3.32%，7月百城二手房价格环比下跌0.44%，核心城市中上海环比继续上涨；新房延续结构性上涨态势，1-7月百城新房价格累计上涨0.85%，7月环比上涨0.26%。租金方面，7月50城住宅平均租金环比涨幅小幅扩大，北上深等核心城市继续上涨。

2.销售：二手房方面，二手房市场保持较高活跃度，今年1-7月累计增长6.1%，7月二手房市场热度延续，同比增长9.3%。新房方面，1-7月100城新房销售面积同比下降10%，二季度以来市场整体平稳，一线城市同比增长；7月重点100城新房销售面积同比增长4%。

重点城市来看，京沪：二季度以来京沪新房、二手房成交同比均实现增长；二手房表现尤为突出，上半年成交规模均创近五年同期新高，7月成交规模同比持续增长。广深：4月末政策优化后，深圳新政带动效应延续，新房连续三月同比增长超40%，二手房连续两月同比增长超10%，7月同比增长3%。

3.土地：7月房企拿地进一步向核心城市聚集，京沪杭优质地块土拍热度不减，但300城住宅用地延续缩量态势，1-7月300城住宅成交面积同比下降23%，出让金下降28%。城市集中度方面，1-7月TOP20城市宅地出让金占全国比重约62%，上海、杭州、北京出让金位居全国前三。

三、市场展望

“稳定房地产市场”是贯穿全年的既定目标，短期政策重心预计仍是推动既有政策加快落地见效，包括加大住房消费支持力度、盘活存量土地和商品房等。7月上海、北京、杭州等城市优质地块竞拍保持较高热度，未来项目入市将对新房市场形成一定支撑，但短期新房销售预计延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深。二手房方面，重点城市成交量有望保持稳定，短期房价预计延续小幅波动态势。后续价格走势仍取决于成交活跃度、挂牌量变化，以及居民收入预期和市场信心的修复程度。

2026年1-7月房企经营业绩解读

2026年1-7月，100家房企销售总额为18042.1亿元，同比降幅较1-6月收窄了0.6个百分点，连续五个月收窄。主要是核心城市房地产市场活跃度延续，叠加上月低基数，重点房企销售业绩降幅缩小。100家房企操盘销售额为14315.8亿元，权益销售额为12621.9 亿元。销售表现突出的典型企业主要得益于前期精准的投资布局和持续迭代升级的产品打造。一方面，这些企业近年货值高度集中于核心城市，抓住了核心城市修复红利；另一方面，企业持续迭代升级产品，以创新产品建立竞争优势，如中国金茂在上海落地金茂锦棠，推出第四代科技叠墅，实现项目较好去化。

2026年1-7月，千亿房企5家，与上年同期持平；百亿房企39家，较同期减少10家。这一“头部坚守、腰部塌缩”的阵营变化，是行业洗牌进入深水区的直接表现。千亿阵营持平，说明头部央国企凭借核心城市货值规模、好房子溢价、信用和交付优势，稳住了市场地位；而百亿房企大幅减少，则反映在新货不足、旧货难去化的双重夹击下规模企业数量收缩。未来，在城市市场分化的背景下，企业销售表现分化或将持续。

7月，核心稀缺资源和产品创新构建竞争壁垒，精准产品定位抓住目标客户，体系化营销将势能转化为去化，多重因素叠加促进项目热销。上海、成都、杭州、深圳等核心城市部分项目实现热销，这些项目逆势走热，背后存在几条共性逻辑：第一，核心地段及不可再生资源的稀缺性构成了最坚实的定价底座；第二，产品力保持领先，以创新赢得市场而非在同质化中内卷；第三，精准的客群画像和产品策略让供需高效匹配；第四，体系化营销能力和品牌虹吸效应放大了产品势能。

2026年1-7月，100家房企拿地总额4189亿元，同比下降27.6%，降幅较上月收窄6.1个百分点。上半年，房企销售存在边际修复，核心城市新房去化保持活跃；供给端“控增量、优供给”，低能级无效地块退出，优质地块推动楼面价和溢价有所提升，受销售表现和市场热度带动下，拿地金额同比降幅连续五月收窄。2026年1-7月，100家房企全口径新增货值同比下降25.9%，降幅较1-6月收窄，主要是7月核心城市土拍热度较高。

2026年1-7月，央国企仍为拿地主力，但拿地有所分化。保利发展、华润置地、越秀地产、建发房产等大型央国企拿地金额位居前列。保利发展、华润置地、越秀地产拿地金额同比增长明显，拿地销售比也较高，投资拿地力度较大。民企拿地积极性有所提升，杭州、上海等城市部分本地民企在特定区域保持一定的布局节奏。

从各城市群拿地金额来看，2026年1-7月，长三角TOP10企业拿地金额位列四大城市群之首。一方面，长三角区域经济持续发展，上海产业与高收入人群、杭州数字经济+人口流入、宁波制造底盘等，使长三角房地产在全国仍被视为“确定性资产”；另一方面，地方政府主动拿出主城低密稀缺块如上海低密、杭州不限价核心块等，进一步推动了房企对优质土地的争夺。

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