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[摘要] 内有分享会完整回放+往期回顾
2024年4月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“中央频繁释放积极信号，政策端将如何发力稳楼市？”为主题，中指研究院对2024年1-3月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)
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2024年一季度房地产市场形势总结与趋势展望
一、2024年一季度房地产市场总结
1.房价：二手房价格延续小幅调整态势；新房受优质改善项目入市及政策管控影响，今年以来保持小幅上涨态势。
2.销售：新房方面，根据初步统计，2024年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。3月，据初步统计，重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅有所收窄。二手房方面，春节后二手房市场活跃度持续提升，截至3月31日，重点城市二手住宅成交套数已连续6周环比增长，上周（3.25-3.31）成交量达2023年下半年以来周度最高水平，表现相对新房更好。一线城市政策显效来看，3月以来一线城市市场均呈现恢复态势，深圳二手房销售已超去年同期。
3.供应：2024年一季度批准上市面积同比下降约四成，整体供应处在低位，3月，供应有所改善，但在较高基数下同比仍有较大降幅。
4.土地：今年一季度住宅用地供求两端延续缩量，一线城市在低基数影响下成交面积同比增长。土拍热度方面，土拍热度分化加剧，取消限价带动部分核心城市优质地块土拍升温，部分地块楼面价达城市或板块最高水平。拿地企业方面，22城2023年央国企拿地金额占比50%，2024年以来央国企仍是拿地主力。
二、后续市场&政策趋势展望
1.中央政策：3月以来中央及监管部门持续释放稳市场积极信号。3月5日，两会《政府工作报告》为房地产定调，重点提及要标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面，明确提出要“优化房地产政策”；3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹提出“聚焦稳市场、防风险、促转型”三方面落实《政府工作报告》部署的任务，指出“城市政府要用好调控自主权”。3月22日，国常会提出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”，各地需求端支持政策有望加速跟进。
2.地方政策：春节前一线城市集体优化住房限购政策，近日杭州全面放开二手房限购，北京放开离婚限购，预计2024年楼市政策整体将维持宽松基调。
3.趋势展望：随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。整体来看，今年3月“小阳春”成色不足，市场节奏或整体延后，同时年中高基数影响将逐步减弱，因此预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄
2024年一季度房企经营业绩解读
房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-3月，TOP100房企销售总额为8978.3亿元，同比下降但降幅较上月收窄。其中TOP100房企3月单月销售额环比增长117.3%，环比增长明显、同比降幅收窄，销售情况有所好转。
2024年1-3月，百亿以上销售额企业21家，阵营调整还在持续。百亿以上阵营21家，销售额均值277.1亿元。第二阵营（50-100亿）企业19家，销售额均值72.2亿元。第三阵营（30-50亿）企业25家，较去年同期增加2家，销售额均值41.0亿元。第四阵营（30亿以下）企业为35家，销售额均值21.8亿元。
房企拿地方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-3月，TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，较1-2月同比增速有所下降。2月，北京、深圳等一线城市拍地，土地出让金额较高，抬高了拿地总额。3月，虽然部分一二线城市依旧有土地推出，但推地数量和质量均不如2月，加之当前房企拿地更加谨慎，导致1-3月房企拿地同比增速有所下降。
优质地块争夺激烈，楼面价重现区域新高，土拍分化现象愈加明显。同时，土地出让规则不断发生改变，地块出让附带新规则，如北京昌平地块 “带方案入市”，广州金融城地块 “交房即发证” ，均是为了适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更加注重改善性产品的供给，从“好房子”的概念多角度考量的结果。
房企融资方面，截至3月28日，本月房企信用债共发行53笔，发行金额498.2亿元，其中民企和混合所有制企业发行方为绿城和滨江；海外债发行1笔，发行金额人民币6亿元。ABS发行总额约126.5亿元。2024年1-3月，信用债发行金额1094.6亿元，海外债发行金额17.6亿元， ABS发行金额398.3亿元。
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