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11月3日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“‘银十’表现如何？四中全会定调房地产方向”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：（1）四中全会：强调“十五五”时期重要地位，明确坚持以经济建设为中心（延续二十大提法），对外部环境的判断更加复杂严峻，房地产内容放在加大保障和改善民生力度中；增加对短期形势判断，强调坚决实现全年经济社会发展目标，宏观政策将适时加力。（2）“十五五”规划建议：涉及房地产的内容出现在多个战略任务中，篇幅较“十四五”规划建议增加，明确推动房地产高质量发展五大方向；防范化解房地产风险仍是重点之一。

地方层面：经历多轮放松后，地方政策基本已“应出尽出”，今年以来各地出台超510条楼市政策，多地跟进规范“好房子”建设标准。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：10月上海、成都等核心优质改善项目入市节奏加快，带动百城新房价格环比结构性上涨，但市场整体表现较为平淡，二手房价格环比跌幅有所扩大。

2.租赁：10月起住房租赁行业逐步迈入传统淡季，重点50城住宅平均租金环比跌幅进一步扩大至0.49%。

3.销售：10月，在核心城市优质项目入市及房企促销力度继续加大下，重点城市新房成交量环比小幅回升，但同比在高基数影响下，降幅明显扩大；二手房成交量同环比均回落。1-10月来看，

京沪：京沪新房市场热度下降，同比均小幅下降；二手房市场维持一定热度，成交同比分别增长5%、11%。

广深：深圳新房销售面积同比别下降9%，广州新房销售面积同比基本持平；深圳二手房成交量同比增长20%。

杭蓉：杭州新房销售面积同比下降10%，二手房市场保持平稳，同比小幅增长4%；成都新房销售面积同比小幅下降2%，二手房成交量同比增长12%。

4.土地：成交方面，1-10月300城住宅用地成交规划建面同比下降约12%，出让金同比增长4%，累计增幅持续收窄。土拍方面，房企保持深耕聚焦下，上海、杭州土拍热度持续，成都、青岛优质地块举牌意愿较高。

三、市场展望

政策层面，《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，推动房地产高质量发展，为“十五五”时期房地产发展指明了方向，短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，长期则锚定推动行业向高质量发展转型。

市场方面，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑，二手房成交量预计延续温和修复状态，但短期价格或继续承压。值得关注的是，四季度市场高数效应开始显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比已出现较明显回落，预计年末市场仍面临一定压力。

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2025年10月房企经营业绩解读

2025年1-10月，TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点。去年9.26新政后，在“一揽子”政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，去年10月核心城市市场活跃度大幅提升，受上年高基数影响，导致降幅扩大。10月单月，TOP100房企销售总额环比增长3.7%，部分房企销售表现较为强劲。2025年1-10月，TOP100房企权益销售额为20176.6 亿元，权益销售面积为10352.0万平方米。

2025年1-10月，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，较上年下降15.0%；TOP11-30房企销售额均值为355.1亿元，较上年下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为172.1亿元，较上年下降16.6%；TOP51-100房企销售额均值为82.3亿元，同比下降17.6%。

2025年1-10月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，1000亿以上阵营7家，与去年同期持平，销售额均值为1656.8亿元。第二阵营（500-1000亿）阵营7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元。第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，销售额均值378.1亿元。第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家，销售额均值173.2亿元。

2025年1-10月，TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较1-9月大幅收窄，主要是由于9月多宗大规模收并购地块，致增速较高。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企。部分民企亦有一定投资强度，比如浙江、四川的多家民营房企拿地较为积极。

10月，多宗土地拿地方为联合体。从拿地城市来看，主要集中于一二线核心城市，包括上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市。因此，当前房企倾向于联合拿地，主要是为了应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担。从联合体企业性质来看，多采用“央企+地方国资”的形式，也有部分“房企+资方”的拿地形式。同时，部分项目通过联合拿地形式，提前锁定项目开发以代建形式展开。

10月，多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，短期来看，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑。当前形势下，渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举、系统发力，推动市场止跌回稳。

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