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[摘要] 文内有分享会PPT获取方式
7月1日,中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会,此次分享会以“各地政策效果如何,下半年市场怎么走?”为主题,中指研究院对2024年1-6月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾,欢迎查看)
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2024上半年房地产市场总结与趋势展望
一、近期房地产市场情况
1.房价:6月,二手房价格连续26个月下跌,6月环比下跌0.73%,100个城市环比均下跌。百城新房价格受改善项目入市带动,环比上涨0.15%,但涨幅收窄。
2.销售:新房方面,上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%,6月同比下降约20%,降幅较5月收窄约10个百分点,各项新政效果显现仍需时间。
二手房方面,“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房,高基数下,1-5月重点城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以来(6.3-6.30),二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%,较上年同期增长24.1%。
政策效果方面,上海、深圳政策优化后,市场情绪明显提升,二手房成交规模保持高位;北京6.26跟进5.17新政,市场情绪回升。
3.供应:2024年上半年批准上市面积同比下降约40%,整体供应处在低位,6月供应量环比小幅回升,但同比降幅受高基数影响而扩大。
4.土地:今年以来住宅用地各线城市供求两端均缩量,二线城市成交规模下降超四成。核心22城2024年以来供求两端多表现缩量,多数城市2024年供地计划继续回落。土拍热度方面,一季度核心城市表现尚可,二季度土拍热度下滑明显,仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价,土拍分化加剧。
二、房地产政策&市场趋势展望
中央层面,2024年上半年,中央多次强调房地产的重要性,年初明确楼市稳市场、防风险、促转型政策方向,4.30中央政治局会议进一步定调楼市,政策着力“稳市场”“去库存”。地方层面,2024年上半年各地政策优化力度增强,5.17新政后,多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等,明显提振了市场情绪,带动购房需求释放。
整体来看,下半年,一线城市在政策优化带动下,新房成交规模有望温和修复;二线、三四线城市低基数效应明显减弱,新房成交面积同比降幅或将明显收窄。短期来看,一线城市政策仍具备较大优化空间,随着下半年政策端持续发力,一线城市市场情绪有望继续好转,从而带动新房成交规模温和修复;二线、三四线城市政策优化空间不足,市场情绪整体或难有明显改观,市场活跃度预计将保持在低位,但随着下半年高基数效应的明显减弱,新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄,其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。
2024上半年房企经营业绩解读
房企销售方面,根据中指研究院数据显示,2024年上半年,TOP100房企销售总额为20834.7亿元,同比下降41.6%,降幅较上月收窄3.8个百分点,降幅连续四个月收窄。其中TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%,环比增长26.05%,均较五月份有所好转。
分阵营来看,2024年上半年,各阵营房企销售额均有所下降。其中,TOP10房企销售额均值为1029.6亿元,较上年下降33.2%;TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元,较上年下降46.9%;TOP31-50房企销售均值为113.8亿元,较上年下降52.8%;TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元,同比下降45.7%。2024年上半年,销售额千亿以上企业6家,同比减少1家;百亿以上企业44家,同比减少34家。千亿与百亿企业数量较2021年峰值相比减少约2/3。
房企拿地方面,根据中指研究院数据显示,2024年上半年,TOP100企业拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,相较1-5月降幅继续扩大。4-5月,土拍政策频出,房地产企业也在积极适应并调整战略。一方面,对于优势地区的优质地块,房企投资积极性较高,竞争也更加激烈。另一方面,对于性价比不高的地块,房企拿地较为谨慎。
从各城市群拿地金额来看,长三角领跑全国。2024年上半年,长三角TOP10企业拿地金额776亿元,继续居四大城市群之首。京津冀TOP10企业拿地金额749亿元,位列第二,增长较快,主要是由于6月北京多宗土地进行拍卖;中西部TOP10企业拿地金额326亿元,位列第三。从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力,民企也在重点深耕区域补充土储。
房企融资方面,根据中指研究院数据显示,截至6月27日,6月房企信用债共发行29笔,发行金额216.9亿元,同比下降34.8%,降幅较上月收窄21.4个百分点,其中,民企和混合所有制企业发行方为滨江、美的置业,发行金额17亿元;海外债零发行。ABS发行总额约141.8亿元,同比下降。2024年上半年,信用债发行金额1833.3亿元,同比下降;海外债发行金额24.7亿元,同比下降;ABS发行金额806亿元,同比下降。
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